Kupovina stana i kapara: Ovo obavezno morate da znate pre nego što date novac

Kupovina stana za većinu građana predstavlja jednu od najvećih životnih investicija, a davanje kapare prvi je konkretan korak ka njenoj realizaciji. Upravo u toj fazi, kada se novac prvi put izdvaja, najčešće dolazi do dilema, pitanja i – ozbiljnih grešaka.

U trenutku kada kupac uplati kaparu, započinje pravno obavezujući odnos koji može doneti sigurnost, ali i značajne probleme ukoliko nije pravilno definisan. Nejasni dogovori, nedovoljna provera dokumentacije i brzoplete odluke često pretvaraju kaparu u izvor sporova i finansijskih gubitaka.

Teme za vas

Stručnjaci upozoravaju da se kapara daje tek nakon što su proverena sva dokumenta o nepokretnosti. Ne savetuje se pristajanje na „rezervacije“, obećanja ili dogovore bez papira. Najbezbedniji način je potpisivanje predugovora i uplata kapare na račun, uz jasno naznačenu svrhu uplate – kapara po predugovoru.

Kupci često greše jer daju kaparu kako ne bi „izgubili stan“, veruju agentu bez uvida u dokumentaciju ili se, u žurbi, oslanjaju na usmene dogovore – koji nemaju pravnu težinu.

Šta kapara zapravo znači?

Iako se u praksi često doživljava kao formalnost ili znak dobre volje, kapara ima važnu pravnu ulogu u kupoprodaji nekretnina. Njena visina, način davanja i jasno definisani uslovi pod kojima se vraća ili zadržava mogu presudno uticati na dalji tok kupovine.

Advokat Mihailo Repić za Euronews Srbija objašnjava da je kapara pre svega signal ozbiljnosti kupca.

– Kaparu daje kupac kao znak da je ozbiljan u nameri zaključenja ugovora. Može se zaključiti poseban ugovor o kapari ili dati priznanica sa jasno navedenim iznosom. Ako kupac odustane bez objektivnog razloga, prodavac ima pravo da zadrži kaparu. Ako, pak, prodavac odustane, dužan je da kupcu vrati dvostruki iznos kapare – ističe Repić.

On dodaje da visina kapare nije striktno propisana zakonom, ali se u praksi najčešće kreće oko 10 odsto cene nekretnine.

– Jedini slučaj kada se kapara vraća kupcu bez ikakvih posledica jeste kada mu banka ne odobri stambeni kredit, jer je to okolnost na koju kupac objektivno ne može da utiče – naglašava Repić.

Kapara uz predugovor – obavezna provera

Radi veće sigurnosti, kapara bi uvek trebalo da se daje uz predugovor ili ugovor, potpisan od obe strane. Pre uplate bilo kakvog iznosa neophodno je proveriti:

- ko je upisan kao vlasnik u listu nepokretnosti,

- da li je stan legalizovan,

- da li postoji hipoteka ili drugo opterećenje.

Ukoliko dokumentacija nije uredna ili potpuna, kupac ne bi trebalo da pristane na davanje kapare.

U ugovoru mora jasno da stoji koliki je iznos kapare, šta se dešava ako kupac odustane, a šta ako prodavac odustane od prodaje. Takođe, iznos kapare se uračunava u ukupnu cenu stana.

– Ako stan košta 70.000 evra, a kapara iznosi tri odsto, odnosno oko 2.000 evra, taj iznos se kasnije odbija od ukupne cene – objašnjava Repić.

Na šta još obratiti pažnju?

Kapara se najčešće kreće između 5 i 10 odsto vrednosti stana, a kupci bi trebalo da se „upale alarmi“ ako prodavac traži znatno veći iznos. Kapara se uplaćuje isključivo vlasniku nekretnine ili njegovom punomoćniku – nikako rođacima, agencijama ili trećim licima.

U potpisanom ugovoru moraju biti precizno definisani rokovi:

- rok za zaključenje glavnog ugovora,

- rok za isplatu ostatka cene,

- posledice probijanja rokova.

Preporuka je da svi ugovori budu overeni kod notara, jer usmeni dogovori i neovereni papiri nemaju pravni značaj. Ako se stan kupuje putem kredita, u ugovor o kapari obavezno treba uneti klauzulu da se u slučaju neodobravanja kredita kapara vraća kupcu.

(Telegraf Biznis/Kamatica)