Da li je Hrvatska "poreski raj" za strane vlasnike nekretnina i gde je zapelo s lokalcima?

Rovinj / foto: pixabay.com

Zakon ponude i potražnje je bazični zakon svakog tržišta, i to ne treba posebno objašnjavati. Jednostavno rečeno, kada nečega ima - cena je niska, a kada nečega nema dovoljno - tada je cena viša.

Tako je i na tržištu nekretnina, i to već duže vreme, širom sveta, pa tako i u Hrvatskoj. Treba reći i da je tržište nekretnina samo po sebi specifično.

Teme za vas

Kada govori o nekretninama u zemlji, Poslovni dnevnik Zagreb ne posmatra kao celinu, već tvrdi da je svako naselje u njemu priča za sebe. Doduše, takav je slučaj i sa Beogradom i drugim većim gradovima: svaki kvart je jedno malo.

Problemi investitora

Glavni problem u Hrvatskoj je slaba ponuda. Investitori ulažu u projekte na dobrim i atraktivnim lokacijama, na kojima mogu ostvariti velike marže i gde im je rizik daleko manji nego, recimo, na periferiji Zagreba. Naime, to je posebno važno u slučaju krize ili sličnih poremećaja, jer je oscilacija cena mnogo manja. Naravno, gde postoji veća zarada, rizik je (u načelu) manji.

Stoga, svi biraju popularne lokacije te neretko moraju da ruše stare kuće i objekte i da grade nove što, pak, znači da je do takvih parcela i teže (čitaj: skuplje) doći.

S druge strane, sva velika zemljišta u Zagrebu su u vlasništvu grada, koji i nije baš blagonaklon prema privatnim investitorima. Kada se spoje prvo i drugo, dobija se deficit stanova.

Jasno je da je investitorima, pre svega, važno da zarade, a ako to žele - moraju i da grade. Nije im u interesu da gradnja stane, već naprosto nema dovoljno prostora prikladnog za velike projekte.

S druge strane, manji investitori imaju problem sa visokim ulaznim troškovima investicije, manjim brojem stanova koje mogu da prodaju i, naposletku, sa isplativošću čitavog poduhvata.

Foto: Shutterstock

Tu se, najpre, misli na novogradnju i interes kupaca za novim stanovima na dobrim i atraktivnim lokacijama. U tom segmentu postoji deficit na tržištu.

Međutim, odnedavno se pojavio još jedan problem, tačnije izazov.

Otkad je u javnost izašla informacija da prema podacima HEP-a na zagrebačkom tržištu postoji više od 50.000 nekretnina koje su prazne, logična je i nužna mera uvođenje godišnjeg poreza na nekretnine.

U tom slučaju, nekretnina koja se ne koristi postaje najskuplja nekretnina, što znači da bi većina vlasnika tih stanova stavila svoje nekretnine na tržište, a to bi i te kako uticalo na njega.

Na koji način?

Pročitajte prvu rečenicu ovog teksta. U svim evropskim zemljama nešto slično odavno postoji – Nemačka ima porez i do 6,5 posto.

Za svakog građanina porez se računa prema njegovim primanjima, broju dece i ostalim faktorima.

U svim zemljama u kojima je uvedena takva vrsta oporezivanja, određeni broj nekretnina plasiran je na tržište. Ali, ispada da to nije rešenje hrvatskih problema s ponudom.

"Svakako ne smemo zaboraviti ni na gradove koji mogu, ako imaju mogućnost, da budu oni koji će regulisati i tržište novogradnje, jer gorepomenuta mera utiče samo na tržište starije gradnje", dodaje se u tekstu.

Zagreb / Foto: Shutterstock

Opšte je poznato da su gradovi vlasnici velikih zemljišta. Ali, često nedostaje znanja i političke hrabrosti da se pokrene neki kvalitetan projekat.

Javno-privatno partnerstvo u Hrvatskoj nije popularno zbog grešaka iz prošlosti, mada su u većini evropskih zemlja ona i te kako popularna.

Zato, piše hrvatski portal, odnosno autor teksta Filip Brkan, ne treba “izmišljati toplu vodu”, nego primeniti najbolja iskustva Nemačke, Austrije, Slovenije i sličnih država.

"Kako sam na početku ovoga teksta jasno rekao da tržište nekretnina nije homogeno, tako imamo i specifične probleme na Jadranu. Da, na Jadranu se “nemilice gradi”, to je tačno. Ali, izuzetno veliki portfelj nekretnina koristi se samo u turističke svrhe, te njih mogu kupiti investitori po visokim cenama, dok lokalno stanovništvo nema te mogućnosti", piše Brkan.

Kaže da u ovom problemu prednjači Dubrovnik, jer se cene “penju” i do 8.000 evra po metru kvadratnom.

"Zbog toga imamo slučajeve da mnogo ljudi koji žive na Jadranu tokom zime dolazi na rad u Zagreb, jer nema stanova za dugoročni najam, a cene nekretnina koje se prodaju su previsoke", dodaje autor teksta.

Smatra da bi pomenuti porez na nekretnine rešio ovu situaciju.

"Ako uzmemo u obzir da stranci u svojoj matičnoj državi plaćaju porez u skladu sa svojim primanjima, Hrvatska je za njih po tom pitanju poreski raj. Troškova za održavanje nekretnine tokom zimskih meseci gotovo da i nema, nekretnine su prazne, dok s druge strane, lokalno stanovništvo nema gde da živi. Uprkos tome, optimističan sam. Stiže jedan izazovni period u sektoru nekretnina koji će na kraju, uz sve mere i trud države i gradova, ali i pojedinaca, rezultirati iskorakom napred i boljim sutra", piše Filip Brkan.

(Telegraf Biznis)