LEGALNA PREVARA SISTEMA: Kako milijarderi preko nekretnina štancuju milione - a porez ne plaćaju

Kada prosečan čovek kupi stan, to je obično najveća investicija u njegovom životu. Kada milijarder kupi zgradu, poslovni kompleks ili čitav niz nekretnina - to je početak pažljivo osmišljenog finansijskog sistema. Najbogatiji ljudi sveta odavno su shvatili da su nekretnine idealna mašina za proizvodnju novca. Ali još važnije - i savršen alat da se bogate, troše i uvećavaju kapital, a da pritom porez gotovo uopšte ne plaćaju.

Kredit kao temelj imperije

Osnovni princip ultrabogatih nije štednja, već pametno zaduživanje. Milijarderi retko kupuju nekretnine kešom. Umesto toga uzimaju povoljne dugoročne kredite i ulaze u projekte sa minimalnim sopstvenim učešćem. Tako nastaje efekat poluge: rast vrednosti imovine donosi ogromne prinose na realno uloženi kapital.

Teme za vas

Prihodi od zakupa stanova, poslovnih prostora i šoping centara redovno otplaćuju dug prema banci. Vremenom se kredit smanjuje, a vrednost nekretnine raste. Milijarder praktično dobija imovinu koju je sama sebe isplatila - tuđim novcem.

Foto: Shutterstock/Velvet ocean

Amortizacija - srce poreske igre

Najveća snaga nekretnina krije se u poreskim propisima. U razvijenim sistemima vlasnici poslovnih objekata imaju pravo da knjiže amortizaciju - računovodstveni trošak habanja zgrade. Taj "trošak" se oduzima od prihoda, pa na papiru često izgleda kao da nekretnina nema skoro nikakav profit.

Realnost je potpuno drugačija: keš priliv od kirija je ogroman, ali formalno prijavljena dobit minimalna ili čak negativna. Pošto se porez plaća samo na dobit, superbogati koriste amortizaciju da svoju poresku osnovicu svedu skoro na nulu.

Keš bez poreza

Postoji još moćniji mehanizam - refinansiranje. Umesto da prodaju nekretninu i plate porez na kapitalnu dobit, milijarderi uzimaju nove, veće kredite na osnovu porasle vrednosti imovine. Tim novcem isplaćuju stari dug i podižu razliku u kešu.

Taj keš je pravno tretiran kao pozajmica, a ne kao prihod. A pozajmice se – ne oporezuju. Tako nastaje paradoks: milijarder raspolaže milionima evra ili dolara za trošenje, ali državi ne duguje gotovo ništa.

Odlaganje poreza u nedogled

U pojedinim državama postoje i posebni modeli poreski odloženih razmena nekretnina. Investitor proda jednu imovinu, ali odmah kupi drugu slične ili veće vrednosti - i porez se prebacuje na novu investiciju. Postupak se može ponavljati beskrajno.

Shutterstock

Na taj način porez formalno postoji, ali se stalno seli u budućnost. U svetu krupnog kapitala, gde inflacija jede vrednost obaveza, to praktično znači da se porez nikada realno ne plati.

Konačni potez - naslednici

Najbogatije porodice imaju i završni nivo zaštite. Kada se nekretnine prenesu na naslednike, u mnogim poreskim sistemima dolazi do novog vrednovanja kapitala. Raniji dobici se brišu ili resetuju, pa se imperije nekretnina prenose bez ozbiljnih poreskih udara.

Zgrade, hoteli i poslovni kompleksi tako postaju porodično bogatstvo koje proizvodi stalni novac generacijama.

Zašto države to dozvoljavaju?

Poreske olakšice u sektoru nekretnina uglavnom su uvedene da bi se podstakla gradnja, razvoj gradova i investicije. Ali ono što je zamišljeno kao podsticaj privredi, milijarderi su pretvorili u ličnu strategiju. Oni maksimalno koriste rupe u zakonima, pretvarajući nekretnine u mehanizam bogaćenja bez oporezivanja.

Foto: Shutterstock

Da li je sistem zaista pravedan?

Dok srednja klasa plaća pune poreze na plate, honorare i male investicione dobitke, najbogatiji kroz ovakve modele plaćaju najmanje. Zato se poslednjih godina u svetu sve glasnije govori o reformi poreza na imovinu i ograničavanju amortizacionih pogodnosti.

Ali do tada - nekretnine ostaju najmoćnije oružje superbogatih. Legalno oružje kojim "štancuju" milione, a poreske obaveze drže na - statističkoj grešci. Upravo zbog toga većina milijardera ne vidi nekretnine kao običnu imovinu, već kao lični finansijski ekosistem: sistem koji im omogućava da se bogate praktično - zauvek.

(Telegraf Biznis)