Zašto cene poljoprivrednog zemljišta lete u nebo? Stručnjaci očekuju dalji rast, jedno nije logično

Rast cena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj ubrzava. U samo godinu dana, od 2023. do 2024, oranice su poskupele 33 odsto, na prosečnih 5.983 evra po hektaru, pokazuju privremeni podaci hrvatskog Državnog zavoda za statistiku (DZS). U poslednjih pet godina (od 2020. do 2024) oranice su ukupno poskupele 73 odsto (sa 3.443 na 5.983 evra po hektaru), pri čemu je prošle godine zabeležen najviši rast cena. Još brže su, međutim, rasle cene pašnjaka, koji su 2020. bili jeftiniji od livada, a danas ih značajno nadmašuju po ceni. U pet godina prosečna cena po hektaru pašnjaka porasla je 94 odsto, sa 2.078 evra na 4.040 evra prošle godine, dok su livade u istom periodu poskupele 26 odsto, na 2.913 evra.

Iako se rast cena poljoprivrednog zemljišta za trećinu u samo godinu dana može činiti preteranim, on je zapravo dobar pokazatelj. Sagovornici portala Poslovni.hr podsećaju da su cene površina namenjenih uzgoju hrane u Hrvatskoj i dalje znatno niže od evropskog proseka, a neki tvrde da podaci državne statistike nisu realan odraz stanja na terenu.

Teme za vas

Takođe, smatraju da će rast cena biti nastavljen. Predsednik Hrvatske poljoprivredne komore Mladen Jakopović poručuje da je stvarni rast cena poljoprivrednog zemljišta zapravo znatno niži od onoga što pokazuju privremeni podaci DZS-a. Do razlike dolazi zbog realnijeg iskazivanja cena u kupoprodajnim ugovorima, što je rezultat toga što pojedine lokalne samouprave vraćaju određeni procenat kao subvenciju poljoprivrednicima za spajanje poljoprivrednih površina u cilju povećanja proizvodnje.

"U tome je zapravo cela istina. Do rasta cena, doduše, sigurno je došlo, ali ne u tako visokim procentima", navodi Jakopović.

Isti argument navodi i za izuzetan skok u cenama pašnjaka.

Male parcele

Ivo Grgić, profesor sa Agronomskog fakulteta u Zagrebu, rast cena objašnjava premeštanjem kapitala iz nepoljoprivrednih delatnosti u sigurna ulaganja, što su, uprkos niskim prinosima, poljoprivredne površine. Takvu praksu dodatno podstiču svetske nestabilnosti, kaže. Rast cena pašnjaka, s druge strane, mogao bi biti rezultat povećanja potražnje zbog izgradnje agrosolara, navodi. Sagovornici sumnjaju da je na cenu poljoprivredne zemlje uticala potražnja izvan Hrvatske, odnosno strani kupci. U julu 2023. istekao je moratorijum na kupovinu poljoprivrednog zemljišta strancima, koji je bio produžen čak tri godine zbog straha od velikog interesa iz inostranstva i "divljanja" cena. Ipak, Jakopović kaže da se stranci i dalje teško odlučuju na kupovinu zemlje u Hrvatskoj. Štaviše, to su mogli i pre isteka moratorijuma, preko firmi osnovanih u Hrvatskoj.

"Glavni razlog što nismo privlačni strancima leži u nerešenim imovinsko-pravnim odnosima, odnosno problemima u zemljišnim knjigama i katastru. Treba vam 100 advokata i tri godine da to rešite. Mi domaći se jedva snalazimo, a kamoli stranci", ističe Jakopović.

Uostalom, Hrvatsku karakterišu male parcele, što ozbiljnim investitorima nije privlačno, a svaki od njih, naravno, gleda kako da vrati uloženo.

"Argument rasta cena zbog ukidanja moratorijuma možete zaboraviti", jasan je Jakopović.

Takođe, podseća profesor Grgić, država ima sve mehanizme regulisanja kupoprodaje. Tako je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu određeno da se poljoprivredne površine veće od deset hektara na kontinentu i jednog hektara u priobalju, moraju najpre ponuditi državi.

Dalji rast cena

"Nema navale stranaca. Osetljivi smo na kupovinu od strane stranaca jer smatramo da ugrožava našu ekonomsku i prehrambenu sigurnost. No, država uvek može da reaguje", ističe.

Ipak, za pravu sliku interesa stranaca, napominje, trebalo bi analizirati podatke o prometu poljoprivrednim zemljištem. Polsovni.he nije dobio te podatke do zaključenja teksta. Obojica sagovornika očekuju nastavak trenda rasta cena poljoprivrednog zemljišta.

"Očekujemo da će cene i dalje blago rasti i da će se približiti onima u zemljama jugoistočne Evrope", kaže Jakopović, dok Grgić ističe da se nada da će do toga doći.

"To bi značilo da poljoprivreda dobija na značaju. Međutim, pri tome treba voditi računa da se zemljište i koristi, odnosno da se stavi u funkciju. Za pretpostaviti je da oni koji kupuju ne kupuju zato da bi zemlja stajala zapuštena", napominje Grgić.

Rast cena bi stoga mogao biti u interesu poljoprivrednika i poljoprivredne proizvodnje, koja praktično stagnira, jer je od ulaska Hrvatske u EU porasla skromnih 16 odsto, na nešto više od tri milijarde evra. Uvoz hrane se u međuvremenu gotovo utrostručio.

Prostora za rast cena zemljišta svakako ima, jer Hrvatska je zemlja sa najnižim cenama poljoprivredne zemlje u EU. Poslednji podaci Eurostata, za 2023. godinu, pokazuju da je zemljište u Hrvatskoj više nego duplo jeftinije od prosečne cene u EU (gotovo 12.000 evra). Takođe, u Holandiji, jednoj od vodećih zemalja izvoznica poljoprivrednih proizvoda na svetu, cena hektara iznosi 91.000 evra. U toj zemlji poljoprivredom ne može da se bavi bilo ko. Upravo je to razlog uspeha – na maloj površini proizvodnja mora biti dobro organizovana i visoko produktivna. Tako se u Holandiji, zemlji znatno manjoj od Hrvatske, obrađuje nešto više od 1,8 miliona hektara, dok se u Hrvatskoj obrađuje 1,4 miliona, odnosno dobar deo zemlje uopšte nije u funkciji proizvodnje hrane, a onaj koji jeste donosi nisku dodatu vrednost. Jeftino zemljište samo je odraz stanja u domaćoj poljoprivredi.

(Telegraf Biznis/Poslovni.hr)