Šta mora da ima kvadrat od 2.000 evra, i jedan mali grad u Srbiji koji će osim Beograda doživeti bum

Temu nekretnina u Srbiji, posebno u Beogradu više ne možete da izbegnete. Bilo da ste neko ko traži krov nad glavom, podstanar, investitor, vlasnik, zakupac... zajedničko pitanje je do kada će rasti cene kvadrata. U tom pitanju se ogleda interes svakog - koliko može da se zaradi a koliko izgubi. Kvadrat je postao sinonim za štednju, obezbeđenje, skroviše, ali i prestiž. 

O svemu tome, a posebno na šta vi kao kupci treba da obratite pažnju, razgovarali smo sa Vladimirom Vukićevićem, CEO West Properties-a. Upravo je on neko čiji je posao vezan za tržište nekretnina, od placa do poslednjeg sprata.

• Najčešće pitanje danas - kriza ili bum na tržištu nekretnina u Srbiji?

- Imajući u vidu kretanja na tržištu u poslednjih nekoliko godina, kao i da potražnja i dalje prevazilazi ponudu, bilo da govorimo o rezidencijalnim ili poslovnim objektima, na tržištu nepokretnosti Srbije definitivno vlada bum.

• Do kada će da traje rast cena, i da li postoji razlog za brigu?

- Jedno od najčešćih pitanja koje dobijamo je kada se može očekivati pad cene nekretnina, što bi indikovalo i početak određene krize, ali imajući u vidu niske kamatne stope na stambene kredite, u svetskim okvirima i negativne kamate na štednju, kao i stepen urbanizacije, odnosno selidbe stanovništva u veće gradove, teško da možemo govoriti o krizi u smislu od pre deset godina u nekom narednom periodu.

S druge strane svako tržište, pa i tržište nekretnina, ima svoje cikličnosti. Ono što niko ne ističe je da svaka tržišna kontrakcija za sobom nosi intenzivniji privredni rast koji kompenzuje svojim efektima gubitke koji su nastali u krizi.

Danas cena kvadrata vredi više nego što je vredela i pre i nakon 2008. godine, tako da smo dugoročno gledano opet u plusu.

Strahovi koji se javljaju u tom smislu su veći, čini se, od efekata koji se mogu desiti.

• Šta znači to da smo Hot Spot Evrope?

- U ovom trenutku samo u Beogradu realizuje se oko dva miliona kvadrata. To je najveći rezultat po glavi stanovnika u celoj Evropi, što samim tim Beograd čini najatraktivnijom lokacijom za ulaganje. Činjenica je da zbog različitih ekonomskih faktora naša prestonica prednjači u odnosu na ostatak Srbije.

Više od polovine novčanih sredstava obrne se na nekretninama u Beogradu. Taj iznos tokom prve polovine 2019. godine iznosio je 995 miliona evra, što je značajan rast u odnosu na 830 miliona evra zabeleženih u prvoj polovini 2018. godine.

• Da li je to dovoljno?

- Mogu da kažem da ipak, imajući u vidu rast tržišta nepokretnosti i u drugim gradovima kao što je Novi Sad, koji je po prometu odmah nakon Beograda i čija je vrednost tržišta nepokretnosti tokom prve polovine 2019. godine iznosila 194 miliona evra i time zabeležilo rast u odnosu na isti period 2018. godine kada je iznosila 185 miliona evra, ali i hotelijerstvo i logistiku koji su sve više u fokusu i koji se ocenjuju kao trenutno najperspektivnije oblasti kada govorimo o nepokretnostima, kao i da još uvek ima prostora za rast retail kvadrata po kojima zaostajemo za zemljama u regionu – Srbija predstavlja perspektivno tržište za dalja ulaganja kada govorimo o nekretninama.

Osim u stanove, sada se isplati ulagati u hotele i logistiku/Foto: West Properties

• Dakle, tačno je da Beograd pati od nedostatka lokacija za gradnju - kako se to rešava?

- Obezbeđivanje lokacija je u domenu gradske uprave, a kako bi se one obezbedile neophodni su planovi detaljne regulacije koji definišu šta je na određenoj lokaciji moguće graditi i na osnovu čega investitori mogu da sagledaju potencijal takve lokacije.

Imajući u vidu da je trenutno oko dve trećine teritorije Beograda pokriveno planovima detaljne regulacije, možemo reći da se situacija popravlja u odnosu na neki raniji period.

Investitori se najviše bore za one lokacije koje će im doneti brz povrat investicije – kao što su trenutno najtraženije one u srcu prestonice. Dalje, to zavisi od brojnih faktora, trenutnog stanja na tržištu, a samim tim od velikog su značaja i konsultantske usluge koje pri planiranju projekta mogu da pruže kompanije, a koje će uraditi detaljne analize i dati preporuke za dalji razvoj projekta u odnosu na propisanu regulativu, a u cilju što bolje komercijalizacije.

• Da li više nedostaje stambenih ili poslovnih kvadrata?

- U ovom trenutku građevinskog buma na tržištu, istina je da fali i stambenih i poslovnih kvadrata. Činjenica je da sa razvojem privrede mnoge postojeće firme rastu i prirodno teže za većim i boljim poslovnim kancelarijama, a primetan je i sve veći broj novih firmi kojima treba ili klasičan poslovni prostor ili se odlučuju za novi koncept koji pruža co-working prostor.

• U Beogradu i Novom Sadu je evidentan problem nedostatka garaža i parking mesta, kako izbeći problem?

- Na našu veliku žalost, to je infrastrukturni problem koji nije prepoznat pre više decenija od strane urbanista ovoga grada.

Umesto da razvoj grada počiva na infrastrukturi, a izgradnja objekata u zavisnosti od iste, dešava nam se da zidamo nove blokove zgrada, a da saobraćajnice do njih ne mogu da podnesu taj broj novih stanara.

Nije se predvideo slučaj da danas u Beogradu skoro svako domaćinstvo ima barem dva automobila. Sigurno jedno od rešenja je da se grade nove garaže, da se ulaže u javni prevoz, u izgradnju metroa, ali veoma je važno i podizanje svesti građana o zdravijem načinu života koji će doprineti korišćenju altrnativnih prevoznih sredstava (kao što su bicikli) u većem obimu.

• Koje je to najskuplje prodato zemljište u Beogradu, a da vi znate?

- Danas je nezahvalno odgovarati na ovo pitanje jer mnogo je faktora koji utiču na vrednosti prodatih zemljišta, pa se dešava i da lokacija na Neimaru prevazilazi postignute cene zemljišta na Dedinju, gde je tradicionalno vrednost zemljišta najveća.

Različite su prilike i razlozi zbog plaćanja i većih vrednosti od uobičajenih. I to su milionske cifre.

Lako će platiti više za lokaciju, ona i nije presudna/Foto: A. Nalbantjan

• Iz ugla investitora, kakvo je tržište Srbija, šta vam traže, koliko je teško dovesti ih ovde?

- Stranih investitora na srpskom tržištu ima, i to kroz najveće projekte u Beogradu. To su pre svega kompanije iz Izraela i arapskih država. Mislim da postoji šansa i za druge igrače da pokažu svoje znanje i umeće na našem tržištu.

• Koliko važnu ulogu ima država u tome?

- Veoma je važno zajedničko delovanje države i kompanija koje rade u sektoru nekretnina na uređenju stanja u ovoj oblasti. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina koji je donet omogućio nam je jasno definisane obligacije između vlasnika i nas kao posrednika, gde mi na neki način svojim prisustvom dajemo legitimitet, koji je idealna platforma za usavršavanje drugih stvari.

Naravno, mislim da ima još prostora za poboljšanja u samim procedurama.

Država bi mogla da smanji troškove koji se plaćaju kada je u pitanju isplata honorara agentu od strane agencija, odnosno poslodavca. Sada je opterećenje porezima i doprinosima iznosi oko 65 odsto. U Zakonu o radu ne postoji odgovarajući ugovor kojim bi bio regulisan odnos između agencije i agenta.

Za profesiju posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti bi trebalo u posebnom zakonu koji reguliše njihovo poslovanje, propisati radno-pravni oblik, odnosno Ugovor o zastupanju, koji je nekada postojao u Zakonu o radu.

Time bi se ta “siva zona” još više suzbila, a poslovanje bi se samim tim lakše i kontrolisalo. Mislim da bismo tada imali realniju sliku načina poslovanja ljudi iz ove branše, a od toga bi korist imala i država, kao i svi drugi vezani za ovu oblast.

• Vlada ekspanzija stanogradnje, koliko se kreću kvadrati prema vašem iskustvu, i šta je najlakše, a šta najteže prodati?

- Svaka lokacija, odnosno deo grada nosi svoje osobenosti, pa samim tim se i struktura stanova planira u odnosu na tip stanovništva koji gravitira ka određenoj lokaciji. Najteže je prodati one jedinice koje nisu rađene u skladu sa podacima koje daju detaljne analize makro i mikrolokacije.

• Sve češće se kod nas grade kondominujumi, šta oni podrazumevaju?

- Kondominijumi su imajući u vidu trenutak kad su se pojavili kod nas na tržištu još uvek novost u odnosu na svetsko tržište, ali i kod nas praktično postaju standard. Pružaju određeni kvalitet života sa brojnim sadržajima koji olakšavaju savremeni život.

Pored bezbednosti, imajući u vidu da se radi o kompleksima zatvorenog tipa, ovi kompleksi svojim stanarima nude mogućnost da se zabave, rekreiraju, opuste, ali i neophodnu privatnost i mir...

Prateći sadržaj kondominijuma pažljivo se osmišljava kako bi odgovarao potrebama potencijalnih kupaca na određenoj lokaciji, a cilj im je da olakšaju svakodnevni život stanara. Kako danas živimo prilično užurbano, ovo je kvalitet koji sve više prepoznaju i kupci na našem tržištu.

• Koliko je investitorima važna infrastruktura?

- Infrastruktura je svakako bitan element kada se radi o izboru lokacije. Prvenstveno, kada postoje uslovi mnogo je lakše predvideti razvoj celokupnog projekta, ograničiti kašnjenja, a samim tim i neplanirane troškove.

Pri tom, pri donošenju odluke o investiranju na određenoj lokaciji, investitori ne vode samo računa o postojanju neophodne vodovodne i kanalizacione infrastrukture, što je najveći problem u delovima Beograda koji su neplanski građeni, već i o postojećoj saobraćajnoj infrastrukturi, jer je i to faktor koji će uticati i na interesovanje kupaca za objekat na određenoj lokaciji, koji razmatraju koliko je takva lokacija dobro povezana sa drugim, bitnim delovima grada.

Kupoprodaja ili iznajmljvanje nekretnine je veoma stresan i emotivan proces/Foto: Shutterstock

• Koliko je teško danas ispuniti svetske standarde kada je reč o građevinskoj industriji?

- U današnjem digitalnom svetu mnogo je lakše ispuniti svetske standarde u gradnji jer su isti lakše dostupni, a samim tim i primenjiviji. Teže od ispunjenja standarda je rešiti hroničan problem radne snage koji definitivno ugrožava postavljene dinamike i ostvarivanje građevinskih ciljeva. To je stvar koja mora pod hitno da se rešava i to zajedničkim radom kako državnih organa tako i privrednih subjekata.

• Koji su trenutno trendovi u svetu? Šta je to što je imperativ pri gradnji ove godine, šta kupci traže?

- U masovnoj stanogradnji svetski trendovi ne utiču toliko da bi se o njima posebno govorilo. Trend koji je u toku i na koji veliki broj kupaca reaguje jeste izgradnja većih stambenih kompleksa koji pružaju mnogo više udobnosti i komfora postojanjem dodatnih sadržaja: teretana, vrtića, restorana, kafea, dečijih igraonica, parkova, sportskih terena, garaža, obezbeđenja i profesionalnog održavanja.

Pa čak i kada dođe do usporavanja (što mora da se jednom desi) ne treba na to gledati kao “smak sveta” već kao normalnu tržišnu pojavu u kojoj će doći do novih pravila i prilagođavanja kako investitora tako i kupaca. Naš grad za 5 do 10 godina vidim kao zaista razvijenu metropolu koja će pružati kvalitetan život njenim građanima.

• Veliku ulogu u uređenju poslovanja u oblasti nekretnina imaju i kompanije koje se bave prometom i uslugama...

- Istina je da se mi kao firma nikad nismo oslanjali na finalni proizvod (u našem slučaju stan) koji nudimo klijentu, već pre svega na kvalitet naše usluge. Kupoprodaja ili iznajmljvanje nekretnine je veoma stresan i emotivan proces, koji se prema našem mišljenju ne može obaviti korišćenjem kompjutera, gledanjem sređenih fotografija ili direktnim spajanjem kupaca i prodavaca.

Na delu je naš posao konsultanta, koji treba da želje svojih klijenata na pravi i stručan način ispuni i približi i to na zadovoljstvo svih učesnika. Naš posao nije prepuštanje već vođenje naših klijenata u ispunjenju njihovih snova. Kao odgovorna firma koja opstaje više od 10 godina trudimo se da budemo još bolji i inovativniji pa smo krenuli u realizaciju jedinstvenog concept store modela poslovanja – koji će omogućiti klijentima punu podršku na jednom mestu i omogućiti im odabir dobavljača proizvoda i izvođača radova, kao i samog projektovanja i dizajniranja objekata.

Srbija je postala tržište koje zahteva visokoprofesionalne kompanije koje se bave uslugama u sektoru nekretnina, ali na žalost njih je kod nas još uvek veoma malo.

Upravo zbog toga, West Properties ove godine učestvuje na najvećem svetskom sajmu nekretnina MIPIM, sajmu koji okuplja profesionalce iz sveta nekretnina, koji se već po 31. put održava u Kanu od 10. do 13. marta svake godine. Do sada ni jedna kompanija iz Srbije, koja se bavi posredovanjem u prometu nepokretnosti i koja nema partnera na globalnom nivou, nije bila učesnik MIPIM-a. Za sada smo prva i jedina kompanija iz našeg domena poslovanja koja samostalno nastupa.

• Kakve koristi konkretno mogu da se dobiju?

- Glavni benefit nastupa u Kanu jeste da na neki način privučemo, strane investitore u trenutku kada Srbija i pogotovo Beograd doživljavaju ekspanziju u sferi građevinarstva, kako bi svojim prisustvom napravili ravnopravnu trku. Izuzetno je važno da pokažu svima nama svetske standarde koji vladaju u svetu nekretnina.

Vrlo je bitno imati zdravu i dobru konkurenciju, imati uvid u to kako drugi igraju, kako drugi nastupaju. To je, na neki način, i motivacija svima nama pa i lokalnim investitorima da unaprede svoja znanja, da idu u korak sa svetom.

Osim Beograda i Novog Sada, ovaj grad je budući hit/Foto: Wikimedia/Bojan Kojičić

• Šta je to najbolja investicija danas - stan, poslovni prostor ili logistički?

- S obzirom da je stanje sa depozitima po bankama takvo (negativna kamatna stopa na štednju) svaka investicija u nekretninu je dobra. Svaka od ovih vrsta investicija donosi manje ili više novca, za kraće ili duže vreme, i to na kraju opredeljuje krajnjeg kupca da se odluči za odgovarajući tip investicije.

• Kakvu lokaciju i gradnju treba da ima kvadrat koji košta više od 2.000 evra?

- Pored čuvenog da na cenu najviše utiče “lokacija lokacija lokacija”, danas je uobičajeno da stanovi u tom cenovnom rangu imaju kvalitet završnih radova na najvišem nivou, koji uključuje prvoklasnu keramiku stranog proizvođača, alu/drvo stolariju, parket prve klase, kao i brojne druge tehničke karakteristike, uz mogućnosti prilagođavanja rasporeda prostorija potrebama kupca.

• Kako da znamo da li je neki kvadrat precenjen - kako se izboriti za nižu cenu

- Kao što je već napomenuto, lokacija nije jedini faktor koji opredeljuje cenu.

Neophodno je sagledati i stepen i kvalitet završno-enterijerskih radova, strukturu i organizaciju stambene jedinice, mogućnost prilagođavanja rasporeda prostorija potrebama kupca, orijentaciju stambene jedinice, a veliki uticaj na cenu ima i sam objekat u kome se ta stambena jedinica nalazi.

• Kakva je perspektiva, u kom smeru vidi te širenje tržišta do 2025?

- S obzirom na decenije zaostatka u ovom segmentu kao i generalno u privredi, sem nekih globalnih poremećaja (rat ili ekonomska kriza), nema razloga da se ovakav trend ne nastavi i u narednom periodu.

• Recite nam Top 3 grada u Srbiji u kojima vredi imati nekretninu, osim Beograda

- Novi Sad, Niš i Kragujevac, a u budućnosti grad koji će doživeti pravi građevinski bum je Zrenjanin.

(Vesna Bjelić)