Oprez pre renoviranja! Ako niste 1/1 vlasnik, možete izgubiti i kuću i novac - ovo morate da znate

Suvlasništvo nad nekretninama u Hrvatskoj često je složeno i pravno zahtevno. Kada više osoba poseduje udele u istoj kući ili zemljištu, svaka odluka o korišćenju, renoviranju ili prodaji mora biti usklađena sa pravima ostalih suvlasnika. Posebno osetljive situacije nastaju kod nasleđenih nekretnina, gde su udeli podeljeni među članovima porodice, neki vlasnici više nisu živi, a upisi u zemljišne knjige nisu ažurirani.

Primer sa Reddita pokazuje ovu situaciju iz ugla osobe koja želi da uredi kuću za život. Hrvatski zakon dozvoljava otkup suvlasničkih delova i sticanje većinskog vlasništva, ali taj proces podrazumeva procenu vrednosti nekretnine, zaključenje formalnih ugovora i, ako nema dogovora, eventualni sudski postupak.

Ovo pitanje nije samo pravno, već i finansijsko i porodično. Najpraktičnije rešenje u praksi jeste dogovor sa suvlasnicima i sređivanje papirologije pre bilo kakvog ulaganja.

Želi kuću – prirasla mu je srcu

Autor objave navodi da njegova majka ima deo vlasništva nad kućom u kojoj već 20 godina niko ne živi. Prema podacima iz katastra:

Pokojna baka – 2/9
Njene dve pokojne sestre – po 2/9
Majka – 1/9
Sestričina – 1/9
Pokojni brat od tetke – 1/9

U praksi to znači da su sada tri osobe suvlasnici sa po 3/9 (jedna trećina): njegova majka, sestričina i supruga pokojnog rođaka.

Kuća ima ukupno 275 m² (60 m² kuća, 75 m² dvorište, 110 m² pomoćni objekti). Nalazi se na selu, oko 30 km od grada. Pre desetak godina urađen je novi krov. Ima vodu i struju, ali gas nije sproveden do kraja. Autor ne planira turizam ni izdavanje – želi da kuću uredi za sopstveni život.

Pitanje je: koji je najbolji i najbezbedniji put da stekne većinsko ili potpuno vlasništvo?

Jasno objašnjenje postupka – korak po korak

1. Prvo proveriti zemljišne knjige

Ako su neki suvlasnici i dalje upisani kao pokojni, to znači da ostavinski postupak nije pravilno sproveden ili da nekretnina nije bila obuhvaćena ostavinom. U tom slučaju mora se pokrenuti dopunski ostavinski postupak kako bi se udeli preveli na žive naslednike.

Dok se to ne reši, kupovina nije pravno sigurna.

2. Najbolje rešenje je dogovor

Ako se svi suvlasnici slože da prodaju svoje delove:

angažuje se procenitelj koji utvrđuje tržišnu vrednost kuće

sklapa se kupoprodajni ugovor kod notara

vrši se isplata

podnosi se zahtev za upis u zemljišne knjige

Može se kupovati deo po deo ili sve odjednom – pravno je svejedno. Bitno je da svaki prenos bude overen i upisan.

3. Ako nema dogovora

Ako neki suvlasnik odbija da proda:

angažuje se advokat

može se pokrenuti postupak razvrgnuća suvlasništva pred sudom

sud može naložiti procenu i eventualnu prodaju nekretnine ili isplatu suvlasnika

Ovaj put je dug, skup i često narušava porodične odnose.

4. Da li sme da renovira ako nema 1/1 vlasništvo?

Tehnički, kao suvlasnik ima pravo da koristi nekretninu.Ali bez saglasnosti ostalih suvlasnika:

rizikuje spor

ulaganje mu niko ne mora nadoknaditi

može doći do sudske prodaje cele kuće

Zato se u praksi savetuje: ne ulagati ozbiljan novac dok vlasništvo nije potpuno čisto (1/1).

5. Porez i procena vrednosti

Čak i ako mu neko ustupi deo bez naknade, porez se plaća prema tržišnoj proceni, ne prema simboličnoj ceni u ugovoru. Ne može se „staviti 100 evra” da bi porez bio manji.

Najbezbednija strategija

Proveriti zemljišne knjige i rešiti ostavinske postupke.
Dogovoriti cenu sa suvlasnicima.
Angažovati procenitelja.
Overiti ugovore kod notara.
Upisati se kao vlasnik u zemljišne knjige.
Tek onda krenuti u renoviranje.

Suština cele priče

Emocija je jaka – kuća mu je prirasla srcu.Ali bez čiste papirologije može:

izgubiti novac uložen u renoviranje
završiti na sudu
narušiti porodične odnose
ostati bez kuće ako sud naloži prodaju
Zato je kombinacija dogovora, pravne sigurnosti i strpljenja najpametniji put.

(Telegraf Biznis/Dnevno)