Čovek tuži banku kako bi poništio kredit od 394,6 miliona nakon što mu se srušila kuća na litici

Nekoliko meseci pre nego što je kupac iz SAD platio 563,7 miliona dinara (5,5 miliona USD) za kuću smeštenu iznad zaliva Kejp Kod u Masačusetsu, lokalni list ju je opisao kao "ugroženu".

Temelj se nalazio na manje od 4,2 metra od ivice litice u Velflitu, koja se povlačila brzinom od 1,83 do 2,13 metara godišnje.

Teme za vas

Tim tempom, kuća je bila na putu da se uruši u zaliv mnogo pre nego što bi standardni stambeni kredit dospeo na naplatu.

Ipak, Džon G. Bonomi mlađi uspeo je u novembra 2021. godine da obezbedi hipotekarni kredit u iznosu od 394,6 miliona dinara (3,85 miliona USD) kako bi kupio ovu kuću.

Manje od četiri godine kasnije, g. Bonomi je bio primoran da sruši kuću pre nego što se sama sruši u zaliv.

On sada od federalnog suda traži da poništi hipotekarni kredit, tvrdeći da nije imao poslovnu sposobnost u trenutku potpisivanja ugovora i da je kredit bio nesavesno odobren. U tužbi se navodi da je "teško poverovati" da banka nije razumela da bi imovina uskoro mogla postati "bezvredna kao zalog".

Njegov davalac kredita, JPMorganChase, odbacuje optužbe i navodi da je uvek postupao "u dobroj veri i u skladu sa razumnim komercijalnim standardima".

Optužbe g. Bonomija još nisu dokazane, ali objavljena pravila koja proceniteljima diktiraju postupak kod konvencionalnih stambenih kredita ukazuju na mogućnost koja je manje dramatična, ali ima daleko veće posledice nego što je to puki previd očigledne opasnosti od strane banke.

Erozija je mogla biti identifikovana, dokumentovana i uračunata u procenu — a kuća je i dalje mogla poslužiti kao garancija za kredit od nekoliko miliona dolara.

Pogled je zadržao vrednost dok je litica nestajala

Di Đin, ekonomista za morske resurse i viši naučnik u Okeanografskom institutu "Vuds Houl", proučavao je kako uticaji životne sredine utiču na vrednost nekretnina na obali.

Ono što nekretnine na samoj obali čini teškim za procenu, izjavio je za Realtor, jeste to što je pogodnost koju kupci najviše cene neodvojiva od opasnosti.

"Jedna stvar je sasvim jasna — kuća sa pogledom na okean nosi veoma pozitivan uticaj na cenu", objašnjava on odnos između cena kuća i blizine okeana.

Nekretnina u prvom redu nudi neometan pogled, pristup vodi i ekskluzivnost koju kuća u unutrašnjosti jednostavno ne može da pruži. Međutim, te prednosti ujedno skrivaju ono što g. Đin naziva "rizikom od poplava ili opštom obalskom opasnošću".

"To je veoma teško razdvojiti", kaže on.

Taj uticaj je i više nego očigledan širom regiona Kejp Kod. Izveštaj Unije zabrinutih naučnika iz 2018. procenio je da je oko 10.000 domova pod rizikom od hroničnih poplava do 2100. godine.

Pa ipak, prosečna medijalna prodajna cena nekretnina u Velflitu porasla je sa oko 98,7 miliona dinara (963.000 AUD / 675.000 USD) u 2019. na oko 215,25 miliona dinara (2,1 milion AUD / 1,53 miliona USD) u 2024. godini, što predstavlja rast od 126 odsto, prema podacima portala Realtor.com.

U obližnjem Provinstaunu, ta cifra je u istom periodu skočila sa oko 112,7 miliona dinara na skoro 235,75 miliona dinara (2,3 miliona AUD / 1,68 miliona USD).

To je važna stavka u slučaju g. Bonomija, jer potražnja — a ne životni vek kuće — jeste ono što diktira procenjenu vrednost.

Slične realizovane prodaje mogu da podrže visoku procenu čak i kada nekretnine koje se porede dele istu opasnost, navodi se u Vodiču za prodaju kompanije Fannie Mae.

Ako su kupci i dalje spremni da plaćaju milione za izložene kuće na obali, tržišni dokazi govore da opasnost nije uništila njihovu trenutnu vrednost.

U takvim slučajevima, od procenitelja se očekuje da koriste podatke o prodajama i oglasima iz istog pogođenog područja jer bi te transakcije trebalo da odraze bilo kakav gubitak vrednosti — ili da pokažu "odsustvo otpora kupaca prema opasnosti". Samo u retkim slučajevima, navodi Fannie Mae, opasnost bi hipoteku učinila neprihvatljivom zbog toga što je toliko ozbiljna ili novootkrivena da ne postoje pouzdani uporedni podaci sa tržišta.

Međutim, važno je napomenuti da ova pravila nisu nužno važila za kredit g. Bonomija.

Sa iznosom od 553,5 miliona dinara (5,4 miliona AUD / 3,85 miliona USD), njegov kredit je bio daleko iznad standardne granice za konformne kredite i verovatno je ostao u portfelju njegove banke ili je pratio posebne standarde za tzv. „džambo” kredite.

Uprkos tome, pravila kompanije Fannie Mae pokazuju kako vodeća institucija za stambene kredite u SAD očekuje da se opasnosti unesu u proces procene: prvenstveno kroz njihov dokazani uticaj na trenutnu vrednost i tržišnu atraktivnost.

Niko nije morao da kaže koliko će kuća trajati

Rizik po kuću g. Bonomija bio je, međutim, neobično dobro dokumentovan.

Originalni vlasnici, Mark i Barbara Blaš, upozoreni su na verovatnoću katastrofalne erozije još kada su 2010. godine tražili dozvole za izgradnju kuće.

Počevši od 2013. godine, nasuli su hiljade kubnih metara zaštitnog peska ispod imanja, a 2018. su zatražili dozvolu da izgrade kameni potporni zid dužine 73,4 metra kako bi sprečili povlačenje obale.

Opština je odbila taj predlog, a bračni par Blaš je i dalje osporavao tu odluku kada su 2021. godine stavili kuću na prodaju.

"Erozija se među kupcima i vlasnicima kuća često posmatra kao strašna stvar, ali je ona ključni deo održavanja zdravog obalskog ekosistema", izjavio je za Realtor.com Brajan Makormak, stručnjak za obalske procese.

"Sav sediment koji se erozijom spere služi za prihranjivanje nizvodnih plaža i obalskih staništa. Kada se obala utvrdi, mi prekidamo ovaj prirodni proces, što često dovodi do plaža bez sedimenta i značajnih štetnih uticaja na prirodni sistem."

Karta Kancelarije za upravljanje obalskim područjem Masačusetsa prikazuje dugoročnu stopu erozije u blizini ove nekretnine na oko 0,76 do 0,91 metar godišnje. Međutim, taj prosečni podatak skrivao je periode daleko bržeg povlačenja zemljišta.

"U izveštaju poslatom opštini Velflit 2024. godine, izračunao sam stope erozije koje su bile i do dvostruko veće od objavljenih dugoročnih brojeva", dodaje g. Makormak. "Najveće stope erozije zabeležene su početkom i sredinom 2010-ih. Te ubrzane stope verovatno su bile podstaknute jakim olujama."

Isti proces je već primorao uklanjanje i drugih kuća duž spoljnog dela Kejp Koda. U februaru je Nacionalna obala Kejp Kod srušila kuću Bartlet u Isthemu, nakon što je erozija ostavila manje od 3,05 metara litice između vikendice i okeana.

Međutim, bez obzira na to koliko je specifični ili opšti rizik bio dokumentovan, Fannie Mae izričito navodi da se od tipičnog procenitelja nekretnina niti "očekuje niti zahteva" da bude stručnjak za ekološke opasnosti.

Uloga procenitelja je da prijavi stanje i proceni kako ono utiče na vrednost i prodajnost nekretnine. Davalac kredita odlučuje da li su potrebne dodatne inspekcije i da li nekretnina pruža adekvatno obezbeđenje za kredit.

Smernice kompanije Fannie Mae takođe navode da procenitelji nisu dužni da prijave preostali ekonomski vek trajanja nekretnine. Čak i kada to učine, davaoci kredita "ne moraju to uzeti u obzir", pod uslovom da su svi povezani nedostaci rešeni na drugom mestu u proceni.

Tužba g. Bonomija navodi da je JPMorganChase naručio dve procene i "izričito zahtevao" dokumentaciju od inženjerske kompanije koja je radila na usporavanju erozije. Realtor.com nije uspeo da pribavi te materijale do trenutka objavljivanja teksta.

Mape poplava ne mere nestajanje litice

Čak je i proces pregleda rizika od poplava, koji pruža još jednu vitalnu zaštitu pri davanju obalskih kredita, verovatno prevideo ključni rizik sa kojim se kuća suočavala.

Federalna agencija za upravljanje vanrednim situacijama (FEMA) navodi da je određena erozija peščanih dina uzrokovana olujom uključena u njenu analizu obalskih poplava, ali dugoročna erozija litica nije.

„Ne, urušavanje litica i dugotrajni procesi erozije nisu uključeni”, navodi ova agencija. Budući da je urušavanje litica epizodično, FEMA objašnjava da se konstantna buduća stopa ne može jednostavno pretpostaviti u analizi.

Oznaka rizika od poplava za nekretninu stoga ne utvrđuje koliko se brzo izložena obala povlači niti koliko je godina preostalo pre nego što se kuća mora premestiti ili srušiti.

Proces odobravanja hipoteke mogao bi da potvrdi zonu poplave i zahteva odgovarajuće osiguranje od poplava bez da ikada izradi procenu preostalog veka trajanja litice.

Osiguranje je moglo da pokrije kuću, ali ne i glavnu pretnju

Osiguranje predstavlja sličan nesklad. Davaoci kredita generalno zahtevaju polisu osiguranja imovine pre izdavanja hipoteke, ali na Kejp Kodu i okolnim ostrvima, dobijanje tog pokrića često znači okretanje državnom osiguravaču u krajnjoj nuždi.

Oko 4 od 10 domova u ovom regionu bilo je osigurano preko plana Massachusetts FAIR u 2024. godini, što je porast sa 33 odsto iz prethodne godine — ujedno i najviši udeo od 2017. godine, prema analizi organizacije Commonwealth Beacon.

Ovaj program pruža osnovno osiguranje imovine vlasnicima koji ne mogu da dobiju osiguranje na komercijalnom tržištu.

Ta zaštitna mreža može omogućiti da nekretnina ostane osigurana za potrebe hipoteke čak i dok se privatna osiguravajuća društva povlače sa obale, ali obezbeđivanje polise ne znači da je svaka pretnja po zalog pokrivena.

Standardne polise osiguranja imovine isključuju poplave, dok federalno osiguranje od poplava pokriva samo događaje koji zadovoljavaju definiciju poplave prema polisi. Nacionalni program osiguranja od poplava takođe isključuje gubitke uzrokovane raznim oblicima pomeranja zemlje, uključujući klizišta, nestabilnost i „postepenu eroziju”, čak i kada to pomeranje uzrokuje voda. Užе pokriće postoji za određena iznenadna urušavanja izazvana erozijom usled talasa ili struja koji premašuju očekivane ciklične nivoe.

Ta formulacija je važna u slučaju g. Bonomija jer kuća nije uništena u jednoj oluji. Umesto toga, ostala je da stoji dok se litica ispod nje stabilno smanjivala, sve dok rušenje nije postalo neophodno kako bi se sprečilo da struktura padne u zaliv.

Ovaj scenario se ponavlja širom spoljnog dela Kejp Koda. Samo četiri meseca nakon što je srušena kuća Bartlet, uklonjene su još dve kuće iznad plaže Nauzet Lajt nakon što je litica u povlačenju stigla do samih objekata.

Dostupni podaci ne utvrđuju kakvo je osiguranje g. Bonomi imao, da li je obezbedio pokriće preko plana FAIR, niti da li je podneo zahtev za odštetu u vezi sa rušenjem.

U njegovoj tužbi se navodi da je potrošio oko 25,6 miliona dinara (356.000 AUD / 250.000 USD) na uklanjanje kuće i više od 51,25 miliona dinara (713.000 AUD / 500.000 USD) na sadnju bilja, zaštitni pesak i zamenske konstrukcije od kokosovih vlakana namenjene očuvanju litice.

U tužbi se ne navodi da mu je osiguranje nadoknadilo te troškove.

Situacija u Australiji

Širom Australije, brojne zajednice se bore sa erozijom obale. Turističkom gradiću Lanselin, 125 kilometara severno od Perta, preti opasnost da ga proguta okean.

Meštani su počeli da prikupljaju sredstva za izgradnju morskog zida dužine 100 metara kako bi sprečili dalju eroziju oko lokalnog paba, susednog kampa i obližnjeg sistema peščanih dina.

Procenjuju da će zid koštati 10,12 miliona dinara (150.000 AUD), a u prvoj nedelji prikupljanja sredstava već su prikupili više od 4,38 miliona dinara (65.000 AUD).

Izveštaj iz 2023. godine naveo je predgrađa u Novom Južnom Velsu koja su pogođena erozijom obale, kao i ona koja su pod rizikom od budućih incidenata. Na listi se našlo 20 lokacija za koje se očekuje da će biti pogođene u narednih 30 godina, protežući se od Sidnejske luke i Severnih plaža, pa sve do Centralne obale, Hantera i Severnih reka.

(Telegraf Biznis/Realtor)