Kupujete stan na moru? Jedan trošak može da "pojede" gotovo celu prvu godinu zarade od izdavanja, evo detalja!

Mnogi koji razmišljaju o kupovini stana na crnogorskom primorju računaju na prihod od izdavanja i rast vrednosti nekretnine. Međutim, analiza tržišta za drugo tromesečje 2026. godine pokazuje da stvarna računica izgleda znatno drugačije od one koju prikazuju oglasi.

Naime, cena kvadrata i očekivani prihod od zakupa samo su deo ukupnog troška. Kupac mora da računa i na porez na promet nepokretnosti, notarske troškove, upis u katastar, a kod novogradnje i PDV, zbog čega veliki deo prve godine prihoda praktično odlazi na obavezne dažbine.

Teme za vas

Prema analizi koju prenosi portal CDM, prosečna bruto zarada od izdavanja nekretnina u Crnoj Gori trenutno iznosi oko 4,4 odsto godišnje, dok obavezni troškovi kupovine prosečnog stana dostižu oko četiri odsto njegove vrednosti. U praksi to znači da početni izdaci mogu da "pojedu" najveći deo prve godine prihoda od zakupa.

Rast cena je usporio

Dodatni razlog zbog kojeg su početni troškovi postali toliko važni jeste činjenica da se rast cena nekretnina značajno usporio.

Posle snažnog skoka tokom drugog kvartala prošle godine, prosečna cena kvadrata u Crnoj Gori već godinu dana praktično stagnira i kreće se oko 3.000 evra po kvadratnom metru, uz godišnji rast od svega oko jedan odsto. To znači da kupci više ne mogu da računaju da će brz rast vrednosti nekretnine u kratkom roku nadoknaditi troškove kupovine.

Kotor najviše poskupeo, Budva donosi najveći prinos

Analiza pokazuje velike razlike između gradova.

Najskuplji kvadrat trenutno je u Tivtu, gde dostiže 4.391 evro, dok je Podgorica i dalje najpovoljnija sa 2.672 evra po kvadratu.

Najveći godišnji rast cena zabeležen je u Kotoru, čak 14,8 odsto, dok najveći prinos od izdavanja ostvaruju nekretnine u Budvi, gde on iznosi oko 5,1 odsto godišnje.

Porez raste zajedno sa cenom stana

Kupci treba da imaju u vidu da se porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori obračunava progresivno.

Na vrednost do 150.000 evra plaća se stopa od tri odsto, između 150.000 i 500.000 evra iznosi pet odsto na deo koji prelazi prvi prag, dok se na iznose iznad 500.000 evra primenjuje stopa od šest odsto.

Kod kupovine novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a umesto poreza na promet plaća se PDV od 21 odsto, koji je već uračunat u cenu.

Stranci imaju dodatne troškove

Za strane državljane procedura podrazumeva i dodatne administrativne korake.

Pre kupovine potrebno je pribaviti evidencioni broj u Poreskoj upravi, a ukoliko kupac ne govori crnogorski jezik, kod overe ugovora obavezno je prisustvo ovlašćenog sudskog tumača, što dodatno povećava troškove kupovine.

Šta je poruka za kupce?

Analitičari ocenjuju da se tržište posle velikog rasta iz 2025. godine nalazi u fazi stabilizacije. Upravo zato, prilikom kupovine više nije dovoljno gledati samo cenu kvadrata ili očekivani prihod od izdavanja.

Mnogo važnije postaje izračunati ukupne troškove kupovine i period potreban da se početna investicija isplati, posebno kada je reč o kupcima koji nekretninu posmatraju kao investiciju.

(Telegraf Biznis/CDM.me)