Šta se dešava kada stanodavac umre: Kome plaćate kiriju i da li ugovor i dalje važi?

Smrt stanodavca u Srbiji, po pravilu, ne prekida zakup: ugovor se nastavlja sa naslednicima, osim ako je u samom ugovoru predviđeno drugačije. Obaveza plaćanja kirije ostaje, ali zakupac mora da proveri ko ima zakonsko pravo da primi novac. Dok naslednici nisu pouzdano utvrđeni ili se spore oko naplate, pod zakonskim uslovima moguće je polaganje kirije u sudski depozit.

Problem u praksi obično nastane kada se približi datum plaćanja, a član porodice dostavi novi broj računa ili zatraži gotovinu, dok istovremeno druga osoba tvrdi da stan pripada i njoj. Zakupac tada ulazi u rizik da novac preda nekome ko nije ovlašćen da primi ceo iznos.

Teme za vas

Zbog toga smrt stanodavca otvara dva odvojena pitanja: na kom osnovu nastavljate da koristite stan i kome uredno ispunjavate novčanu obavezu. Odgovore treba tražiti u ugovoru i dokumentima o nasleđivanju ili ovlašćenju za naplatu, bez oslanjanja samo na usmene tvrdnje porodice.

Ugovor o zakupu se nastavlja sa naslednicima

Član 599. Zakona o obligacionim odnosima predviđa nastavak zakupa sa naslednicima preminule ugovorne strane. Prvi korak je provera odredbi o trajanju i prestanku zakupa, kao i da li postoji posebno ugovoreno pravilo za slučaj smrti. Novi ugovor nije automatski potreban da bi postojeći odnos opstao.

Ako se zakup nastavlja, smrt stanodavca sama po sebi ne daje naslednicima pravo da proizvoljno povećaju kiriju. Iznos i eventualno ugovoreno usklađivanje i dalje se ocenjuju prema postojećem ugovoru. Zakup na određeno vreme, mogućnost otkaza i razlozi za raskid proveravaju se zasebno, jer nasleđivanje ne ukida ta ugovorna pravila.

Kome se plaća kirija kada postoji više naslednika

Prema članu 212. Zakona o nasleđivanju, zaostavština prelazi na naslednike u trenutku smrti. Pravnosnažno rešenje o nasleđivanju predstavlja važan dokaz ko nasleđuje i koja mu prava pripadaju, što znači da se prava ne stvaraju tek kada postupak bude završen.

Ipak, smrt stanodavca ne pretvara svakog rođaka u lice ovlašćeno da naplati celokupnu zakupninu. Ako ima više naslednika, oni do deobe zajednički upravljaju nasledstvom. Za uplatu novca samo jednom od njih, zakupac mora da traži dokaz da to lice sme da primi ceo iznos, poput odgovarajućeg ovlašćenja ostalih naslednika ili sudske odluke.

Član 305. Zakona o obligacionim odnosima precizno uređuje kome se obaveza punovažno ispunjava. Plaćanje neovlašćenom licu može ostaviti sporno pitanje da li je dug izmiren, pri čemu naknadno odobrenje poverioca ili korist koju je primio mogu uticati na ishod. Zato su pravni osnov naplate i dokaz o uplati podjednako važni.

Šta preduzeti dok ostavinska rasprava još traje

Ako smrt stanodavca ostavi nejasnoću o tome ko su naslednici, potrebno je proveriti da li postoji sudski postavljen privremeni staralac zaostavštine. Zakon predviđa takvo rešenje kada naslednici nisu poznati i u drugim potrebnim slučajevima. Staralac može, u ime naslednika, da naplaćuje potraživanja, a njegovo ovlašćenje proverava se kroz sudsku odluku.

Kada su naslednici poznati, ali se ne slažu oko upravljanja, sud pod zakonskim uslovima može postaviti upravitelja nasledstva. Zakupac ne treba sam da bira između suprotstavljenih zahteva, već je neophodno zatražiti pisano obaveštenje i dokument koji jasno pokazuje ko je ovlašćen za naplatu.

Ako se do tada plaćalo na račun pokojnika, treba proveriti način budućeg plaćanja. Banka po saznanju za smrt onemogućava raspolaganje sredstvima sa računa do okončanja ostavine. Sa druge strane, novi račun koji neko pošalje porukom, sam po sebi ne dokazuje pravo primaoca na kiriju.

Polaganje novca u sudski depozit

Kada smrt stanodavca dovede do stvarne neizvesnosti kome se duguje kirija, član 327. Zakona o obligacionim odnosima predviđa mogućnost polaganja novca kod suda. Zakon dopušta ovaj postupak i u drugim situacijama, na primer kada poverilac neopravdano odbija uredno ponuđeno ispunjenje.

Sudski depozit podrazumeva polaganje dugovane zakupnine u propisanom sudskom postupku. Uz predlog treba obrazložiti neizvesnost, označiti novčanu obavezu i poznata zainteresovana lica, te priložiti odgovarajuće dokaze. O prijemu novca odlučuje sud, dok samostalno odvajanje kirije na sopstveni račun nema isto pravno dejstvo.

Samo podnet predlog sudu nije dokaz da je kirija izmirena, jer se oslobađanje od obaveze vezuje isključivo za punovažno polaganje novca. Zato je pre dospeća preporučljivo zatražiti pravnu pomoć za postupak, kao i sačuvati sudsku odluku, dokaz o polaganju i potrebna obaveštenja poveriocima.

Sačuvajte dokaze o uplatama, depozitu i ugovoru

Smrt stanodavca ne briše ranije uredno plaćene obaveze. Zakupac treba da sačuva:

• Ugovor o zakupu i sve anekse
• Potvrde o plaćenoj kiriji
• Dokaz o depozitu datom pri useljenju

Ako se zakup nastavlja pod istim uslovima, sama promena naslednika ne stvara automatski obavezu plaćanja novog depozita.

Pri svakoj uplati potrebno je navesti oznaku stana i mesec na koji se kirija odnosi. Za plaćanje u gotovini obavezno treba tražiti potpisanu priznanicu ovlašćenog primaoca sa upisanim iznosom i periodom plaćanja. Takva evidencija omogućava da se nastavak zakupa odvoji od eventualnog porodičnog spora o nasledstvu, piše portal Nekretnine.

(Telegraf Biznis)