Kuća u Beogradu 9 miliona evra, vikendica u Inđiji 50.000€: Stručnjaci otkrivaju šta se krije iza visokih cena

Stan od dva miliona evra na Dorćolu, kuća u vojvođanskom selu za 200.000 evra, garsonjera na Novom Beogradu za 150.000 evra, za kvadrat u Mirijevu traže i do 3.000 evra, pa je stan od oko 80 kvadrata u ponudi za više od 255.000 evra. To su samo neki od oglasa za prodaju nekretnina u Srbiji, za koje bi se moglo reći da su im cene ekstremno visoke. U ponudi je i kuća za devet miliona evra, odnosno oko 14.500 evra po kvadratu u centru Beograda, dok se "vikendica" od 20 kvadrata u okolini Inđije prodaje za 50.000 evra.

Nije lako utvrditi kriterijume po kojima prodavci izračunavaju cene stanova, kuća i drugih nekretnina koje pokušavaju da prodaju, a čini se da ima i onih koji traže onoliko novca koliko im je zapravo potrebno da bi sebi kupili nešto drugo, ne obazirući se na realno stanje na tržištu. Sagovornici 4zida kažu da ima nekretnina koje su precenjene, ali da je za njih karakteristično da su uglavnom dugo u oglasima i da teško nalaze kupca.

Teme za vas

Aleksandra Mihajlović sa portala 4zida kaže da nerealne cene nisu univerzalna karakteristika celokupnog tržišta, već da su najčešće vezane za određene mikro lokacije i tipove nekretnina, ali da presudnu ulogu u formiranju cene ima sam prodavac.

- U Beogradu se to najčešće dešava u centralnim opštinama poput Vračara, Starog grada i Savskog venca, mada se desi i na Novom Beogradu, povremeno i u Mirjevu, pa i Borči, gde pojedini prodavci postavljaju cene koje ne prate realnu potražnju ni tržišne trendove, već se baziraju na ličnoj proceni vrednosti ili na emocijama vezanim za nekretninu. Ova pojava se povremeno javlja i u gradovima poput Novog Sada ili Niša, ali je najizraženija u prestonici, gde postoji veći broj investitora i kupaca, pa je i prostor za 'nerealna očekivanja' veći. Tržište na duže staze koriguje ovakve slučajeve – stanovi koji su precenjeni jednostavno se duže prodaju ili ne mogu da pronađu kupca - kaže Aleksandra Mihajlović.

Istovremeno, tamo gde postoji realna procena i usklađenost sa tržišnim kretanjima promet je znatno brži i efikasniji.

Precenjen stan teško se prodaje

Jovan Mandić iz agencije "Procasa nekretnine" kaže da prodavci uglavnom formiraju cene na osnovu uporedne analize oglašenih cena na portalima, ali da je ono što u tom slučaju ne znaju - da li se nekretnina sa kojom upoređuju svoju zaista i prodaje.

- Često se desi da drugi vlasnik samo ispituje tržište i da je postavio oglas da proveri da li može postići tu visoku cenu. Vlasnici nemaju uvid u to koliko je dugo neka nekretnina na tržištu i često se dešava da oni cenu svoje nekretnine formiraju na osnovu te neke nekretnine koja zbog visoke cene ne može da se proda godinama. Često se vode i neproverenim informacijama da se nekretnina prodala po nekoj visokoj ceni. Dešava se da iz najbolje namere, u želji da pomognu svojoj deci u kupovini njihove nekretnine i rešavanjem svog budućeg stambenog pitanja, cenu nekretnine odrede po principu - toliko para mi treba, a ne toliko moja nekretnina vredi - objašnjava Jovan Mandić.

On navodi primer stana od manje od 40 kvadrata na Novom Beogradu koji se prvo prodavao za 120.000 evra, a bez obzira što nije bilo kupca, vlasnik je povećao cenu prvo na 130.000, a kasnije na 150.000 evra. Dodaje da i sada, kada se pojavi novi stan iste strukture i veličine u bloku, vlasnik formira cenu na osnovu oglasa ovog stana iako ne zna da se stan -prodaje- godinama i da nije realno da bude prodat po toj ceni.

Ko čeka, gubi vreme

Mandić napominje da je opšta zabluda da agencije formiraju cene nekretnina i ističe da je vlasnik uvek taj koji kaže po kojoj ceni će se nekretnina oglasiti i na kraju prodati.

- Mi smo tu da damo predlog na osnovu našeg iskustva i podataka sa tržišta. Kod nas u agenciji, prilikom davanja predloga cena konsultujemo podatke Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), jer su to cene koje su upisane u kupoprodajne ugovore, po kojima je prodata nekretnina u konkretnom kraju ili ulici. Uzimamo u obzir i oglašene cene, stanje nekretnine, mikrolokaciju stana... Tek kada sve ove stvari uzmemo u obzir, predlažemo cenu po kojoj će nekretnina biti oglašena, ali vlasnik donosi krajnju odluku - navodi Jovan Mandić.

Nerealne cene predstavljaju veliki izazov i za agencije za nekretnine, a Mandić napominje da u tim situacijama agenti pokušaju da kroz razgovor sa vlasnikom dobiju informaciju u kom vremenskom okviru on očekuje da proda nekretninu. To im je pokazatelj da li je vlasnik stvarno prodavac ili je samo odredio cenu pa ako se proda, prodala se.

- Nakon toga pokušamo da vlasnika informišemo o kupoprodajnim cenama u njegovom kraju i iznesemo činjenice na osnovu kojih je cena postavljena pogrešno. Ponekad, u dogovoru sa vlasnikom, angažujemo i procenitelja kako bismo dobili potvrdu tržišne vrednosti nekretnine. Ukoliko prodavac zaista prodaje svoju nekretninu, on će morati da reaguje na signale sa tržišta. Ako je prezentacija nekretnine dobra, oglašena je na relevantnim portalima, a i dalje nema interesovanja za nekretninu, to je svakako signal da cena nije adekvatna. Prodavac će ovu nekretninu prodati ili ako spusti cenu, ili kada ostale cene na tržištu porastu pod uslovom da on svoju ne podiže. Dakle, kada cena njegove nekretnine postane tržišna - objašnjava Mandić.

On ukazuje da, ukoliko prodajom svoje nekretnine kupuje neku drugu, ništa nije dobio čekajući, jer su naravno i ostale nekretnine porasle, samo je izgubio vreme.

Kako da kupac zna da li je nekretnina precenjena?

Aleksandra Mihajlović kaže da kupac može da proceni da li je cena nekretnine realna tako što će uporediti traženu cenu sa prosečnim cenama kvadrata na istoj lokaciji.

- Najjednostavniji način da to uradi jeste korišćenje alata kao što je je kalkulator prosečne cene kvadrata nekretnine. Tu su dostupni podaci po gradovima, opštinama, naseljima, koji se redovno ažuriraju. Ti podaci su dobijeni na osnovu oglasa na sajtu 4zida.rs i informativnog su karaktera. Postoje aspekti kao što su starost nekretnine, legalnost, opremljenost i slično, koji se ne procenjuju u ovoj analizi i koji mogu direktno da utiču na cenu nekretnine. Ovde je važno istaći da se ovde uzimaju u obzir tražene cene koje definišu prodavci, a ne cene koje su dogovorene između kupca i prodavca i po kojima su nekretnine prodate - kaže Aleksandra Mihajlović.

Ona napominje da kupac takođe treba da obrati pažnju na konkretne karakteristike stana – spratnost, stanje nekretnine, godinu gradnje, da li ima lift, terasu, parking, kao i da li se nalazi u zgradi novije ili starije gradnje.

- Dva stana od 60 kvadrata na istoj lokaciji mogu imati značajno različite cene ukoliko se jedan nalazi u zgradi bez lifta na petom spratu, a drugi u novogradnji sa dodatnim sadržajem. Uvek savetujemo i da se pogleda istorija oglašavanja nekretnine – ako se stan duže vreme nalazi u oglasima i cena mu se ne menja, to je često signal da je precenjen. Realna cena je ona po kojoj se stan zaista i proda, a ne ona po kojoj se oglašava. Zato su podaci o realizovanim cenama iz RGZ-a takođe vrlo korisni za dodatne analize - poručuje Aleksandra Mihajlović.

Ako želiš, mogu ti uraditi i verziju u latinici.