Punomoćja prilikom kupovine stana: Znate li uopšte koja postoje i koliko koštaju?

Punomoćja za promet nepokretnosti su od izuzetne važnosti, jer vam omogućavaju da nekretninu prodate ili kupite bez ličnog prisustva u mestu gde se ona nalazi.

To umesto vas jednostavno može da uradi bilo koje fizičko, poslovno sposobno i punoletno lice za koje ste se opredelili – advokat, prijatelj ili lice vama od poverenja. Opreza radi, ističemo da je organ nadležan za overu kupoprodajnih ugovora na teritoriji Srbije isključivo javni beležnik.

U pravnom prometu nepokretnosti postoje dve vrste punomoćja:

Solemnizovana punomoć (javnobeležnički potvrđena privatna isprava)

Punomoć u obliku javnobeležničkog zapisa (isprava o pravnim poslovima i izjavama koje su sastavili javni beležnici, a ne vi).

Pokušaćemo da vam ukažemo razlike ali i pravne posledice koje nose svaka pojedinačna.

SOLEMNIZOVANO PUNOMOĆJE (javnobeležnički potvrđena privatna isprava) sačinjavate vi kao prodavac ili potencijalni kupac, ili vaš izabrani advokat. Nakon toga zakazujete termin kod javnog beležnika u mestu gde se nalazite, radi solemnizacije tog akta – njegove overe tj. potvrđivanja. Ako ste u inostranstvu, tada je nadležna za overu ambasada/konzulat Republike Srbije a u nekim zemljama to može da učini i javni beležnik – ovo morate proveriti sa javnim beležnikom za svaki konkretan slučaj.

Ova vrsta punomoćja vam ne daje širinu u pravnom postupanju kao punomoćje u obliku javnobeležničkog zapisa, ali vam ne ograničava prodaju ili kupovinu nepokretnosti u kešu, isplatom ili prenosom novčanih sredstava sa i na bankovni račun, podizanje novca sa računa i drugo. Međutim, ograničava vam kupovinu nepokretnosti putem bankarskog stambenog kredita ili na bilo koji drugi način koji zahteva upis založnog (hipotekarnog) prava na nepokretnosti po osnovu čije dospelosti potraživanja neposredno sprovodite prinudno izvršenje. U najčešćem broju slučajeva kada se kupovina nekretnine vrši putem bankarskog stambenog kredita, sa ovim punomoćjem opunomoćeno lice neće moći realizovati pravni posao jer ova vrsta posla podrazumeva izričit zahtev banke da se nepokretnost optereti zalogom (hipotekom kao obezbeđenjem) po osnovu koje se neposredno može sprovesti prinudno izvršenje.

Punomoćje u obliku JAVNOBELEŽNIČKOG ZAPISA je druga vrsta punomoćja koja opunomoćenom licu daje najšira prava vezano za kupovinu i prodaju nepokretnosti u vaše ime kao vlastodavca. Naime, pored svih radnji koje omogućava prethodno opisana punomoć, ova vam shodno pravnim normama, dozvoljava da pri kupovini nepokretnosti možete istu i opteretiti založnim pravom (hipotekom) u korist onoga ko vam recimo, daje novac za kupovinu iste (banka putem kredita).

Ovu vrstu punomoćja ne možete sačiniti vi, već je shodno Zakonu o javnom beležništvu RS za sačinjavanje i overu u Republici Srbiji isključivo nadležan javni beležnik (ili nadležno lice u ambasadi/konzulatu Republike Srbije ako se nalazite u inostranstvu, a u pojedinim zemljama i javni beležnik/notar ima ova ovlašćenja u zavisnosti od pravnih normi i propisa te zemlje gde se nalazite).

Šta mi je sve potrebno da sačinim i overim punomoćje?

Naravno, punomoćje uvek potpisuje jedan ili više vlasnika nepokretnosti, te za to nije neophodno i prisustvo opunomoćenog lica.

Taksa overe punomoćja kod javnih beležnika u Republici Srbiji propisana je Javnobeležničkom tarifom i ona za vrstu solemnizovanog punomoćja iznosi 3.960,00 dinara, dok za overu punomoćja u javnobeležničkom zapisu treba da izdvojite ukupno 5.760,00 dinara.

Bez obzira o kojoj punomoći se radi, potrebno vam je da imate važeću ličnu kartu ili pasoš a isto se odnosi i na lice koje opunomoćujete. Pored podataka iz naznačenih dokumenata, morate tačno opisati nepokretnost koja je predmet punomoćja a što uključuje: broj Lista nepokretnosti, broj parcele, katastarsku opštinu, spratnost, broj stana/kuće, ulaz, adresu gde se nepokretnost nalazi i druge podatke koji su vam dostupni na internet sajtu Republičkog geodetskog zavoda – Službe za katastar nepokretnosti. Radi sigurnosti, možete da izvadite i izvod iz Lista nepokretnosti u Katastru za šta vam je neophodna uplaćena taksa na ime usluga od 1.250,00 dinara.

Posebno ističemo da pojedine banke (kada je reč o kupovini nekretnine putem stambenog kredita ali i kod prenosa cene sa računa kupca na račun prodavca) imaju svoje posebne zahteve koje insistiraju da stoje u punomoćju, te je s toga i vama predlog da pre overe punomoćja, pogotovo u inostranstvu, sadržinu istog uskladite sa zahtevima banke i o tome obavestite javnog beležnika.

Sadržaj punomoćja može biti različit, u zavisnosti od toga u kojoj meri dajete ovlašćenje opunomoćenom licu, ali morate voditi računa da ne izostavite clausulu intabulandi (uknjižbenu dozvolu), koja omogućava da se bez vašeg daljeg pitanja ili odobrenja, kupac može bezuslovno uknjižiti kod nadležnog registra (katastra) kao vlasnik kupljene nepokretnosti.  Bez te odredbe u punomoćju, ugovor nakon overe kod javnog beležnika nećete moći sprovesti u javnim knjigama.

Šta sve mogu da prenesem punomoćjem?

Na vama kao davaocu punomoćja je da ograničite (ili bez ikakvog ograničenja) za šta je sve opunomoćeno lice, u vaše ime i za vaš račun, ovlašćeno da učini:

da izvrši prijem dela i/ili celokupne kupoprodajne cene u kešu, na svoj račun kod poslovne banke ili da u vaše ime otvori kod poslovnih banaka dinarske i/ili devizne račune radi prijema kupoprodajne cene,  da potpiše nalog banci radi isplate/prenosa kupoprodajne cene prodavcu na njegov bankovni račun,da podigne primljena sredstva od kupoprodajne cene sa računa banke i sa njima slobodno raspolaže ili pak da to pravo raspolaganja nema,da preda posed nepokretnosti,da preda poreske prijave nadležnim poreskim upravama, primi rešenje iz katastra o prenosu vlasništva i drugo.

Na kraju, predlažemo Vam da ukoliko do sada niste imali iskustva u ovakvim stvarima zatražite savet ili mišljenje u bilo kojoj javnobeležničkoj kancelariji ili kod advokata.

(Piše: Advokat Brane Krunić iz Subotice)