Šta bi se desilo da zaista ograniče cenu kirije u Beogradu? Analiziramo može li stan da košta 150 evra

Cena stanova i visoka cena kredita čini kupovinu stana nedostupnim za mlade. To će dovesti do veće potražnje za iznajmljenim stanovima, kaže Igor Manjenčić za naš portal

Tržište nekretnina u Srbiji je prilično uzdrmano, što se posebno odrazilo na zakupce stanova. Zbog toga stižu i predlozi rešenja, o čemu je Telegraf Biznis već pisao. 

Jedan od njih koji je izazvao posebnu pažnju javnosti jeste predlog dva zakona kojim bi se, kako navode, rešila stambena kriza na tržištu nekretnina za iznajmljivanje.

Teme za vas

Ako pogledamo cenu kvadrata u Beogradu, možemo videti da je cena izdavanja u proteklih godinu dana skočila za 45,47%. Na to je najviše uticao dolazak Rusa i Ukrajinaca, mada je poslednjih nedelja, kako saznajemo, tražnja sa njihove strane minimalna.

Igor Manjenčić, sa portala Moja Nekretnina u razgovoru za Telegraf Biznis, navodi da je istina da trend interesovanja Rusa za stanovima u Beogradu je u blagom opadanju tako da se ne očekuje veliki pritisak na cene zakupa u sledećoj godini.

"Ukoliko bi se rat okončao to bi sigurno dovelo i do negativnog trenda, odnosno, određeni broj Rusa bi napustio Beograd. Međutim, ono što može napraviti veći problem jeste trenutna cena stanova i visoka cena koštanja kredita što čini kupovinu stana nedostupnim za mlade ljude koji razmišljaju o osamostaljivanju. To će dovesti do veće potražnje za iznajmljenim stanovima", kaže naš sagovornik.

Kada se sve to sagleda, ističe on, ne očekuje se da će doći do većih promena tokom sledeće godine, a pritisak na cene zakupa će i dalje biti prisutne.

"Sa druge strane, inflacija je i dalje tu, mala nezaposlenost takođe - nema razloga da cena zakupa padne sledeće godine", kaže Manjenčić.

Da se vratimo na nove predloge, šta se tačno predlaže zakonom?

Kako nas upućuje sagovornik s Moja nekretnina, ovim zakonom ograničava se cena kirija u Beogradu, kojim je predviđeno da 1 kvadratni metar stana u zakupu ne bi smeo da bude skuplji od 1% prosečne neto zarade na republičkom nivou. U zakonu je definisana formula po kojoj se vrednost maksimalne stanarine umanjuje na lošijim lokacijama kao i za stanove u lošijem stanju i lošijim stepenom energetske efikasnosti. Nekretnine koje nisu starije od 7 godina su izuzete iz ograničavanja maksimalne stanarine.

Ukoliko se stan izdaje u skladu sa novim zakonom, stanodavac bi bio oslobođen od plaćanja poreza na prihod ali samo za jedan stan u svom vlasništvu.

U zakonu su definisane odredbe vezane za nezaključivanje ugovora, pa tako stanar koji je živeo u iznajmljenom stanu 6 meseci bez ugovora može da boravi u stanu i u narednih godinu dana i to po ceni koja je upola manja od maksimalne propisane stanarine.

Svaki ugovor će morati da se overi kod notara po ceni koja je manja od 3.000 dinara a troškove plaćaju podjednako stanar i stanodavac.

Koliko će koštati stanarina po predloženom zakonu?

Prosečna neto zarada u Srbiji u semptembru 2022. godine je iznosila 74.981 dinara, što znaći da bi kvadrat izdavanja u centru Beograda koštao 749 dinara što je približno 6,5 evra. Kako se u centru Beograda nalaze uglavnom stare građevine u lošem stanju i sa lošom energetskom efikasnošću, taj iznos bi vrlo lako mogao da bude i upola manji - 3 evra po metru kvadratnom. To bi značilo da bi kirija za dvosoban stan u centru Beograda od 50m2 iznosila 150 evra. Poređenja radi, u ovom trenutku je cena kvadrata izdavanja na Dorćolu 14,66 evra, što znači da bi takav isti stan danas mogao da se izda za 700 evra.

Da li možete da zamislite da živite u Beogradu na vodi za 200 evra mesečno? - to bi ovim zakonom bilo moguće.

Ukoliko bi se isti zakon primenjivao i u Nemačkoj, iznajmljivanje dvosobnog stana u centru Minhena bi koštalo ispod 1.000 evra ali u ovom trenutku je takav stan nemoguće dobiti ispod 3.000 evra mesečno.

Kakve bi zaista mogle da budu cene?

Jasno je da stan koji se može izdati za 150 evra mesečno neće moći na tržištu nekrentina da dostigne cenu kao sada. Isplativost izdavanja stanova u Beogradu je približno 5% što znači da se prosečno stan isplati za 20 godina izdavanja. Takav odnos bi se zadržao i nakon uvođenja ovakvog zakona, pa bi se u slučaju definisanja maksimalne cene izdavanja korigovala i prodajna cena nekretnina sa zadržavanjem iste isplativosti kao sada.

U tom slučaju bi stan na Dorćolu od 50 kvadrata koštao maksimalno 36.000 evra da bi bio isplativ za izdavanje. To je cena koja ne bi mogla da pokrije ni cenu zemljišta na kojem se zgrada nalazi a naročito ne bi mogla da pokrije materijal gradnje koji je poslednjih godina znatno poskupeo.

Dakle, ukoliko cena takvog stana bude ispod 36.000 evra, izgradnja stanova će se kompletno obustaviti jer ne bi bilo isplativo. Drugi scenario je verovatniji: cena takvog stana će biti iznad 36.000 evra što će dovesti do neisplativosti izdavanja stanova pa bi se broj stanova za izdavanje na tržištu drastično smanjio dok bi stanari, iako je cena kirija ograničena, teško dolazili do stana. Mogli bi da priušte za kiriju ali ne bi mogli lako da pronađu stan pa bi njihov jedini izlaz bio kupovina stana čija cena nije ograničena ali se očekuje da bude nešto pristupačnija nego sada.

Zašto sada nije pravi trenutak?

Iako se čini da bi ovaj zakon sada došao u pravi trenutak da obuzda podivljale cene kirija u Beogradu i Novom Sadu, to bi ipak moglo da dovede do mnogo ozbiljnijih problema. Nema sumnje da će uvođenje ovog zakona dovesti do pada cena nekretnina. Taj pad je inače prognoziran za 2023. godinu i desio bi se i bez uvođenja ovog zakona a ovaj zakon bi doveo do toga da on bude drastičniji.

Šta je problem u tome? - zapitao bi se neko ko živi u iznajmljenom stanu, piše u analizi Moja nekretnina. Problem je što banke nisu spremne za tako nešto. Bukvalno bi preko noći hipoteke drastično izgubile vrednost što bi, u slučaju da onaj ko je uzeo kredit ne može više da ga otplaćuje, dovelo do toga da banke neće moći da naplate taj kredit prodajom nekretnine. To bi dovelo do bankrotiranja banaka što bi se sigurno završilo intervencijom države kao i nizom spiralnih efekata na ekonomiju kao u krizi 2008. godine na američkom tržištu nekretnina.

Povećanje energetske efikasnosti

Ovaj zakon će svakako dovesti do povećanja energetske efikasnosti stanova jer ona igra značajnu ulogu u određivanju maskimalne stanarine. Na taj način će se smanjiti i potrošnja što će generalno uticati na životnu sredinu ali i kućni budžet.

(Telegraf Biznis)