Kvadrat skup, roditeljski dom jedina opcija: Zašto mladi u Srbiji do prve nekretnine ne mogu ni u tridesetim?

Za mlade u Srbiji odlazak iz roditeljskog doma postao je dugotrajan i finansijski zahtevan proces. Kupovina prve nekretnine danas predstavlja ozbiljan ekonomski test, usled usklađivanja rastućih cena kvadrata sa propisanim regulatornim uslovima poslovnih banaka.

Podaci evropske statističke agencije Eurostat pokazuju da mladi u Srbiji roditeljski dom napuštaju u proseku tek sa 31,4 godine. Po ovom parametru Srbija se nalazi na samom vrhu evropske liste, daleko iznad proseka Evropske unije koji iznosi 26,5 godina (pri čemu muškarci u Srbiji roditeljski dom napuštaju sa prosečno 33,9 godina, a žene sa 28,9).

Teme za vas

Šta pokazuju zvanični podaci o cenama i kreditima?

Prema zvaničnom Indeksu cena nepokretnosti koji objavljuje Republički geodetski zavod (RGZ), cene stanova u Srbiji bilježe kontinuirani godišnji rast od oko 6%. Na najtraženijim lokacijama u Beogradu i Novom Sadu prosečna cena kvadrata u starogradnji dostigla je raspon od 2.500 do 2.800 evra, dok novogradnja u centralnim gradskim opštinama značajno prelazi 3.000 evra po kvadratnom metru.

Posledično, prosečan iznos odobrenih stambenih kredita znatno je porastao u odnosu na prethodnu deceniju. Prema podacima Kreditnog biroa Udruženja banaka Srbije i analizama poslovnih banaka, prosečan stambeni kredit u Srbiji kreće se između 75.000 i 110.000 evra, dok u glavnom gradu prosečne pozajmice znatno premasuju pomenuti opseg.

Zonski okviri i zakonske olakšice za kupce prve nekretnine

U sklopu važećih propisa Republike Srbije, kupci koji rešavaju stambeno pitanje imaju pravo na sledeće zakonske olakšice:

Povraćaj PDV-a za novogradnju (Zakon o PDV-u): Kupac prve nekretnine ima pravo na povraćaj PDV-a (10%) za površinu do 40 m² za sebe i po 15 m² za svakog člana domaćinstva, pod uslovom da od 1. jula 2006. godine nije imao u vlasništvu nekretninu na teritoriji RS.

Oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava (Zakon o porezima na imovinu): Pri kupovini starogradnje, kupac prvog stana oslobođen je plaćanja poreza od 2,5% za istu površinsku kvadraturu (do 40 m² + 15 m² po članu).

Državne subvencije za majke: Na osnovu Uredbe Vlade Srbije, majke novorođene dece ostvaruju pravo na bespovratna sredstva države u iznosu do 20.000 evra za kupovinu ili izgradnju prve nekretnine.

Bankarski uslovi: Kako NBS reguliše kreditnu sposobnost?

Odlukama Narodne banke Srbije (NBS) i internim aktima komercijalnih banaka precizno su definisani uslovi pod kojima građani mogu podići stambeni kredit:

Obavezno učešće: Prema propisima NBS, standardno minimalno učešće iznosi 20% od procenjene vrednosti nekretnine ili kupoprodajne cene (zavisno od toga koja je niža). Pojedine banke omogućavaju učešće od 10% isključivo za kupce prve nekretnine, u zavisnosti od procene rizika i LTV odnosa (Loan-to-Value).

Kreditno opterećenje: Mesečni anuitet (rata kredita) prema pravilima rizičnosti po pravilu ne sme prelaziti 50% do 60% ukupnih redovnih mesečnih neto primanja dužnika, računajući i sve postojeće obaveze po karticama, gotovinskim kreditima i kreditnim biroima.

Kamatne stope: Odlukom NBS o privremenim i trajnim merama na tržištu stambenih kredita, ograničene su kamatne stope. Fiksne kamatne stope kreću se u opsegu od 4,00% do 4,95%, dok se Efektivna kamatna stopa (EKS) u koju ulaze svi obavezni prateći troškovi na tržištu kreće između 4,70% i 5,35%.

Prateći troškovi realizacije kredita

Pored obezbeđivanja obaveznog učešća, kupac u procesu realizacije kredita mora unaprijed predvidjeti i jednokratne takse i naknade predviđene zakonom i tarifnicima službi:

Procena vrednosti nepokretnosti: Od strane licenciranog procenitelja (cca 100–150 €).

Solemnizacija ugovora i založne izjave: Kod javnog beležnika prema zvaničnoj Javnobeležničkoj tarifi (cca 300–700 € u zavisnosti od vrednosti nekretnine).

Upis hipoteke: Taksa Katastru nepokretnosti (RGZ).

Obavezne police osiguranja: Osiguranje imovine od požara i osnovnih rizika (vinkulirano u korist banke) i osiguranje života u slučajevima definisanim kreditnim proizvodom.

Agencijska provizija: Ukoliko se promet vrši preko posrednika u prometu nepokretnosti (prema Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti), uobičajena provizija iznosi 2% od kupoprodajne cene.

(Telegraf Biznis)