Očekuje se da će cene stanova na Jadranu pasti: Razlog mnogima i ne pada na pamet

Najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) kažu da su cene stanova i kuća na Jadranu još devet odsto više nego pre godinu dana. Istovremeno je Split ovog leta srušio rekord po trajanju toplotnog talasa, Istru su pogađale superćelijske oluje, grad i poplave, a procenitelj Branimir Grgat na Kongresu sudskih veštaka pokazao je model u kojem ozbiljan klimatski rizik smanjuje vrednost hotela za oko 820.000 evra. Kada će klima početi da ulazi i u cenu hrvatskog kvadrata?

Ako se gleda samo tržište, odgovor za sada glasi: još uvek ništa od obaranja cena. DZS je 1. oktobra objavio najnovije podatke prema kojima su stambene nekretnine na Jadranu u drugom tromesečju ove godine bile 1,2 odsto skuplje nego u prethodnom tromesečju i čak devet odsto skuplje nego godinu pre. Na nivou Hrvatske godišnji rast cena iznosio je 12,7 odsto. Istovremeno je broj prodatih stambenih objekata bio 33,3 odsto manji nego u istom periodu prošle godine, iako taj podatak DZS ne pripisuje klimatskim uticajima.

Teme za vas

Dakle, tržište za sada ne pokazuje da kupci zbog sve toplijih leta masovno beže iz Dalmacije ili da nekretnine u Istri gube vrednost zbog sve češćih oluja. Ali, pitanje je koliko dugo ceo Jadran može biti posmatran kao jedna homogena zona nekretnina i da li će klimatski rizik postepeno početi da se ugrađuje u cene pojedinih mikrolokacija.

Upravo je o toj vezi na Devetom kongresu sudskih veštaka Republike Hrvatske govorio Branimir Grgat, stalni sudski veštak za građevinarstvo i procenu nekretnina. Tema njegovog predavanja bila je održivost tržišne vrednosti nekretnina pod uticajem klimatskih promena. Za razliku od opšte rasprave o tome da li su klimatske promene dobre ili loše za tržište, Grgat je problem pretvorio u ono što vlasnik, kupac ili banka vrlo dobro razumeju – evre.

Gubitak od oko 820.000 evra

Grgat je prikazao model investicije u hotel sa 60 soba, 3.670 kvadratnih metara bruto površine, 9,2 miliona evra troškova izgradnje i opremanja, sa zemljištem vrednim 1,8 miliona evra. Pretpostavljene su prosečna desetogodišnja popunjenost od 54 odsto i prosečna dnevna cena sobe od 134 evra.

Kada se u procenu ne uključi fizički klimatski rizik, tržišna vrednost takvog hotela u modelu iznosi 9.967.803 evra. Kada se uključi veoma visok rizik od bujičnih poplava, vrednost pada na 9.146.010 evra. Razlika je približno 820.000 evra, odnosno osam odsto vrednosti.

Važno je naglasiti da to nije stvarna transakcija nekog hrvatskog hotela niti dokaz da će svaka nekretnina izložena klimatskim promenama izgubiti osam odsto vrednosti. Reč je o proceniteljskom modelu koji pokazuje mehanizam kojim klimatski rizik može da uđe u tržišnu vrednost.

U njegovom primeru utvrđen je veoma visok rizik od bujičnih poplava, ocenjen sa 72 boda od mogućih 100. Potrebne zaštitne mere, poput potpornih zidova i retencije za atmosferske vode, nisu bile uključene u projekat zbog izuzetno velikog troška. Kada takav rizik postoji, investitor mora da računa sa većom premijom osiguranja i većim rezervama za buduće popravke i obnovu. U Grgatovom modelu upravo ti dodatni troškovi postepeno smanjuju vrednost nekretnine.

Dalmacija: kada vrućina postaje problem za nekretnine?

To pitanje je ove godine posebno zanimljivo za Dalmaciju. Državni hidrometeorološki zavod (DHMZ) je u avgustu objavio da je Split-Marjan zabeležio 19 uzastopnih dana toplotnog talasa, pet dana više od sopstvenog dosadašnjeg rekorda. Od toga je devet dana zaredom bilo na nivou veoma velike opasnosti po zdravlje. Dubrovnik je imao 17 uzastopnih dana toplotnog talasa, a sedam dana bilo je na najvišem nivou opasnosti.

Program Kopernikus (Copernicus) je 2. oktobra objavio i da je leto 2026. godine bilo treće najtoplije evropsko leto otkako postoje njihovi podaci, te da je do njegovog kraja rekordnih 52 odsto evropskog kopna barem jednom bilo izloženo "veoma snažnom" toplotnom stresu, odnosno subjektivnom osećaju temperature od najmanje 38 stepeni.

Za tržište nekretnina ključno pitanje nije samo koliko je stepeni pokazao termometar. Važnije je šta dugotrajna ekstremna vrućina radi troškovima i načinu korišćenja nekretnine. Da li će stan na poslednjem spratu bez kvalitetne izolacije i roletni za deset godina vredeti jednako kao uporediv stan projektovan za znatno toplija leta? Da li će kupac apartmana u Splitu, Zadru ili Dubrovniku početi da računa koliko će tokom četiri ili pet meseci godišnje trošiti na hlađenje? Da li će zgrade sa kvalitetnom pasivnom zaštitom od sunca, zelenilom i boljom ventilacijom dobijati premiju, dok će nekretnine koje se tokom leta teško mogu rashladiti postepeno dobijati popust?

Na ta pitanja danas nema verodostojnog hrvatskog odgovora u obliku datuma ili procenta. Najnoviji podatak DZS-a, naprotiv, pokazuje da Jadran i dalje poskupljuje. Ali, Grgatova prezentacija pokazuje kako se jednom materijalizovan i merljiv klimatski rizik može preneti u troškove i tržišnu vrednost nekretnine.

Istra: koliko vredi kuća ako je osiguranje sve skuplje?

U Istri bi klimatski pritisak mogao da izgleda drugačije. Tamo pitanje nije samo ekstremna vrućina, nego i olujna nevremena, grad i intenzivne padavine. Okolinu Rovinja je 21. jula pogodila superćelijska oluja tokom koje je zabeležen grad prečnika većeg od pet centimetara. Mesec dana kasnije, 25. avgusta, šire područje Istarske županije pogodilo je novo snažno nevreme sa obilnom kišom. Vatrogasci su u jednom danu imali 63 tehničke intervencije, najvećim delom zbog poplavljenih objekata, kolovoza i dvorišta, kao i srušenih stabala i granja. U intervencijama su učestvovala 164 vatrogasca sa 72 vozila.

Jedna takva oluja neće promeniti tržište nekretnina. Ali, ako pojedina mikrolokacija iz godine u godinu postaje izložena poplavama, bujicama, krupnom gradu ili olujnom vetru, rizik više nije apstraktan. Tada počinje da stvara troškove. Osiguranje može da poskupi. Vlasnik mora više da ulaže u zaštitu i sanacije. Kupac može da traži nižu cenu jer preuzima veći budući rizik. Zakupac može da odluči da će objekat na drugoj lokaciji biti sigurniji ili jeftiniji za korišćenje. Upravo takav mehanizam opisuje Grgat u prikazanom stručnom modelu.

Proceniteljski standardi

Zanimljivo je da procenitelji više ne čekaju da tržište samo reši dilemu. Grgat navodi da Evropski proceniteljski standardi (EVS) predviđaju da materijalni fizički klimatski rizik treba uzeti u obzir pri proceni vrednosti nekretnine. I standardi Riksa (RICS) traže da se materijalizovani fizički klimatski rizik razmotri kada za to postoje tržišni dokazi i stručna osnova.

Drugim rečima, više nije neobično postaviti pitanje da li se nekretnina nalazi na području izloženom poplavama, požarima, ekstremnim temperaturama, olujama ili drugim opasnostima. Za analizu su pritom dostupni i javni izvori poput DHMZ-a, karata opasnosti od poplava Hrvatskih voda i evropskog Kopernikusa.

Grgat upozorava i da se klimatski rizik ne sme računati dva puta, na primer istovremeno kroz povećane troškove i ponovo kroz veću diskontnu stopu. Ali ako je klimatski rizik dokazano veoma veliki ili ekstreman i može značajno da utiče na nekretninu tokom njenog veka korišćenja, njegov zaključak je da ga u vrednovanje treba uključiti.

Cene možda neće pasti svuda

Zato je možda pogrešno očekivati dan kada će DZS jednostavno objaviti da su "zbog klimatskih promena pale cene u Dalmaciji" ili "u Istri". Mnogo je verovatnije da će učinak prvo početi da se vidi unutar istog tržišta. Dve nekretnine udaljene nekoliko kilometara danas mogu imati sličnu cenu jer su obe "na moru". Za deset ili dvadeset godina kupci bi mogli znatno više da vrednuju njihovu stvarnu izloženost toplotnom stresu, poplavama, požaru, olujnom vetru, dostupnost vode, kvalitet izolacije i troškove hlađenja. To bi značilo da klimatske promene ne moraju da sruše celu Dalmaciju ili Istru. Mogu jednostavno da učine neke mikrolokacije i neke tipove zgrada skupljima, a druge relativno jeftinijima.

Grgat na kraju ide još korak dalje. Kupac ili zakupac koji prepozna fizički klimatski rizik nekretnine, kaže on, može tražiti znatno povoljnije uslove kako bi nadoknadio sopstveni poslovni rizik – ili potpuno odustati od aranžmana. I pritom upozorava da nijedan model ili aplikacija ne mogu kvalitetno da zamene terenski pregled iskusnog procenitelja, koji pregledom nekretnine i okruženja najstručnije može da utvrdi nedostatke nekretnine u vezi sa klimatskim opasnostima tokom održivog veka korišćenja.

Najnovije brojke za sada govore da hrvatski Jadran još nije došao do tačke na kojoj klimatski rizik obara prosečne cene. Kvadrat i dalje poskupljuje. Ali nakon leta u kojem je Split imao rekordno dug toplotni talas, Istru pogađale superćelijske oluje, a novi proceniteljski standardi sve ozbiljnije tretiraju fizički klimatski rizik, pitanje više nije samo da li će klima uticati na vrednost nekretnina. Znatno je zanimljivije pitanje koje će nekretnine tržište prve početi da kažnjava – i kada.

(Telegraf Biznis/Jutarnji)