Poreski tretman i poreske obaveze prilikom prometa nepokretnosti: Sve što treba da znate

Foto: Promo/The Collection

Globalizacija nam je donela promenu pogleda na mnoge aspekte kako u privatnoj tako i u poslovnoj sferi. Kada investiramo svet je postao u pravom mestu globalno selo. Trendovi se menjaju i investitori iz godine u godinu osvajaju nove i nove lokacije.

Ponekad novu nekretnunu biramo u skladu sa licnim afinitetima, a ponekad i u skladu sa projekcijama o kretanjima potraznje i cena u narednom periodu. U tom smislu vazno je da u vidu imamo lokalne administrativne procedure i poresku normativu.

Donosimo analizu fiskalnih sistema u pogledu nekretnina u Srbiji i Crnoj Gori koju je za The Collection uradila advokatica iz Beograda Milica Nicovic

Jedan od najčešćih i najpopularnijih vidova ulaganja i investiranja kako u Srbiji tako i u regionu jeste upravo ulaganje u kupovinu nekretnina, posebno ukoliko se radi o fizickim licima.

Medjutim da bi ulaganje u nekretnine imalo i svoju svrhu u vidu isplativosti, pored odabira nekretnine, provere statusa u katastru nepokretnosti, pregleda i provere sve pratece dokumentacije, najcesce se zanemaruje poreski aspekt kao i poreske obaveze a sa kojima kupci nekretnina najcesce nisu blagovremeno upoznati.

U tom smislu potrebno je pribliziti potencijalnim kupcima poreski tretman prilikom prometa nepokretnosti shodno zakonskoj regulativi u Republici Srbiji, nezavisno od toga da li je namera kupca kupovina stambenog prostora za zivot ili nekretnine sa potencijalom za izdavanje i ubiranjem dodatnih prihoda.

Nezavisno od namere kupaca potrebno je prevashodno ukazati i pojasniti par termina kao i potencijalne obaveze novih vlasnika nepokretnosti.

Porez na prenos apsolutnih prava - poreski obveznik

Zakon o porezima na imovinu propisuje da se porez na prenos apsolutnih prava plaća kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti. Za određivanje predmeta oporezivanja nije od uticaja u kom obliku se sastoji naknada za izvršeni prenos prava svojine na objektu (recimo, irelevantno je da li je reč o razmeni ili plaćanju prodajne cene u novcu).

Opšte je pravilo da je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava prodavac, odnosno prenosilac prava svojine na objektu, ali je uobičajena praksa da se prilikom prometa ugovori da je porez na prenos apsolutnih prava obaveza kupca odnosno sticaoca prava svojine.

Takodje, Zakon je prevideo i par izuzetaka u kojima je obveznik ovog poreskog oblika sticalac:

drugog akta državnog, odnosno drugog nadležnog organa sa javnim ovlašćenjem;

- kod sticanja prava svojine na objektu održajem;

- kod prenosa uz naknadu celokupne imovine pravnog lica;

- kod prodaje stečajnog dužnika kao pravnog lica - ako kupac nije preuzeo obaveze pravnog lica koje je kupio, ili je preuzeo samo deo tih obaveza.

Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava dužan je da odmah nakon prometa i zakljucenja Ugovora o kupoprpodaji nepokretnosti nadleznoj Poreskoj upravi podnese poresku prijavu, sa odgovarajućom dokumentacijom potrebnom za utvrđivanje poreza i to u roku od 30 dana od dana nastanka poreske obaveze.

Napominjemo da je obaveza obaveštavanja nadležne poreske uprave, odnosno podnošenja poreskih prijava sada delegirana na Javnog beležnika. Ipak, u praksi se dešava da pored toga poresku prijavu podnese i obveznik, kako bi ubrzao postupak i što pre dobio rešenje o utvrđivanju poreske obaveze.

Poreska osnovica jeste tržišna vrednost nepokretnosti, dok je poreska stopa 2.5%.

Istovremeno, Zakon je predvideo i mogucnost oslobođenja od plaćanja dela poreske obaveze i to uslucaju da porez na prenos ne plaća kupac koji kupuje prvi stan i to za površinu koja iznosi 40 m2 za kupca i dodatnih 15 m2 za svakog člana njegovog porodičnog domaćinstva.

Na kraju, Zakon je istovremeno i predvideo situacije u kojima se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća odnosno sticalac je oslobodjen predmetne obaveze i to u jasno definisanim slucajema odnosno: kod ulaganja u kapital drustva, u slucajevima

- prenosa nepokretnosti kroz sprovodjenje statusne promene, i u slucaju prenosa nepokretnosti koji je predmet poreza na dodatu vrednost.;

- U slucaju fizičkih lica, u praksi je najčešći izuzetak ne placanja poreza na prenos apsolutnih prava zbog plaćanja poreza na dodatu vrednost.

Porez na dodatu vrednost (u daljem tekstu: „PDV“)

PDV je opšti porez na potrošnju koji se obračunava i plaća na isporuku dobara i pružanje usluga, u svim fazama proizvodnje i prometa dobara i usluga, kao i na uvoz dobara.

Obveznik plaćanja poreza ukonkretnom slucaju je prodavac, ali u praksi najcesce dolazi do „prevaljivanja“ odnosno prebacivanja obaveze na kupca, što je karakteristika tzv. indirektnih poreza, kakav je i PDV.

PDV se plaća samo na promet novoizgrađenih nekretnina, koje se prvi put prodaju, i to po utvrdjenoj stopi od 10%. Na sve ostale nekretnine u prometu, primenjuje se poreska stopa od 2,5% za prenos apsolutnih prava, bez obzira na to koliko puta se prometuju, i to na svaki poseban promet.

Zakonskom regulativom u Rs odnosno Zaknom o porezu na dodatu vrednost predvidjena je jedna vrsta poreske olaksice i to u vidu Refundacija PDV-a za kupovinu novog stana, a kojom olaksicom drzava pomaze kupcima prvog stana koja nisu stambeno obezbedjena, a koja poreska olaksica se moze iskoristiti samo jednom.

Dakle, refundacija PDV-a se može dobiti jedino prilikom kupovine novog stana, i to direktno od investitora. Uslov za ostvarenje ovog prava je da to bude kupčeva prva nepokretnost. Kupci novih stanova kojima je to prvi stan, mogu ostvariti povraćaj plaćenog PDV-a i to za stan površine do 40m2.

Na kraju, napomenuli bismo da u slučaju da je reč o prometu između dva PDV obveznika (recimo, dva pravna lica koja su u sistemu PDV), postoji mogućnost ugovoranja prometa sa PDVom (po stopi od 20%, jer je ovde reč o objektima koji se koriste za obavljanje delatnosti).

U ovom slučaju, obveznik plaćanja PDV je kupac, koji je vrši „interni obračun“ (obračunava izlazni i ulazni PDV, te suštinski nema obaveze po ovom prometu) – u ovom slučaju se ne plaća porez na prenos, usled internog obračuna PDV ne bi trebalo da nastane ni PDV obaveza. Naravno, preduslov za ovo jeste da kupac ostvari pravo na odbitak ulaznos PDV.

Porez na imovinu - poreski obveznik

Porez na imovinu se plaća na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Srbije. Definicija nepokretnosti data je istim zakonom, te se kao nepokretnosti navode: zemljiste ( neuavisno od njegove namene ), stambene, poslovne i drudge zgrade, szanovi, poslovne prostorije, garaze i drugi ( nadzemni i podzemni ) gradjevinski objekti.

U tom smislu, porez na imovinu u Republici Srbiji plaća se na:

Pravo svojine, odnosno na pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari;

- Pravo zakupa, odnosno korišćenja, stana ili kuće za stanovanje (konstituisano u korist fizičkog lica);

- Pravo korišćenja građevinskog zemljišta površine preko 10 ari;

- Pravo korišćenja nepokretnosti u javnoj svojini od strane imaoca prava korišćenja;

- Korišćenje nepokretnosti u javnoj svojini od strane korisnika nepokretnosti;

- Državinu nepokretnosti na kojoj imalac prava svojine nije poznat ili nije određen;

- Državinu nepokretnosti u javnoj svojini, bez pravnog osnova;

- Državinu i korišćenje nepokretnosti po osnovu ugovora o finansijskom lizingu.

Kao poreski obveznik poreza na imovinu u zakonu se navodi pravno i fizičko lice koje je na nepokretnosti na teritoriji Srbije imalac prava, korisnik ili držalac na koje se plaća porez na imovinu. Ukoliko su više lica na istoj nepokretnosti obveznici, obveznik je svako od tih lica srazmerno svom udelu, u odnosu na celu nepokretnost.

Poreska osnovica prilikom utvrdjivanja Poreza na imovinu

Osnovica poreza na imovinu je vrednost koju utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave nadležan za utvrđivanje, naplatu i kontrolu izvornih prihoda jedinice lokalne samouprave. Vrednost nepokretnosti se, osim zemljišta, može umanjiti za amortizaciju po stopi od 1% godišnje primenom proporcionalne metode, a najviše do 40%, počev od isteka svake kalendarske godine u odnosu na godinu u kojoj je izvršena gradnja, odnosno poslednja rekonstrukcija objekta, a na osnovu odluke skupštine jedinice lokalne samouprave o visini stope amortizacije koja važi na dan 15. decembra godine koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez na imovinu, i koja je objavljena u skladu sa zakonom.

Vrednost nepokretnosti utvrđuje se primenom sledećih elemenata a to su korisna povrsina i prosecna cena kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost.

Stope poreza na imovinu i rok za plaćanje

Kada su u pitanju poreske stope, zakonom su definisani sledeći iznosi i to u rasponu od 0,2 do 2% u zavisnosti od imovine, odnosno da li je rec o nepokretnosti poreskog obveznika koji vodi poslovne knjige ( do 0,4%) , do toga da li je imovina zemljiste poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige (0,3%) , ili mepokrenosti poresnog obveznika koji ne vodi poslovne knjige - osim na zemljistu ( u rasponu od 0.4 do 2%)

Istovremeno vazeći Zakon u RS predvideo je i Poreski popust koji se ostvaruje kada u njemu stanuje obveznik i umanjuje se za 50%, a najviše 20.000 RSD. Ako na jednoj kući za stanovanje ili stanu ima više obveznika, pravo na umanjenje utvrđenog poreza ima svaki obveznik koji u toj kući za stanovanje ili stanu stanuje, u visini srazmernoj njegovom udelu u pravu na toj kući za stanovanje ili stanu u odnosu na iznos za koji se porez umanjuje.

Porez na imovinu prikupljaju lokalne samouprave i plaća se kvartalno u četiri rate. Konkretno ove tekuce godine, rok za plaćanje poreza na imovinu istekao je 16. maja, a ukoliko se ova obaveza nije izmirila na vreme, država naplaćuje svaki dan kašnjenja, što u krajnjem slučaju može rezultirati i novčanom kaznom od 50.000 RSD. Fizička lica svoj porez mogu platiti i u manjem broju rata od propisanih, dakle mogu platiti utvrđeni porez odjednom, do dospelosti poreske obaveze za svako tromesečje.

Obaveza po osnovu poreza na imovinu nastaje najranije Danom sticanja prava na koje se plaća porez na imovinu, Danom uspostavljanja državine kada se plaća porez na državinu, Danom početka korišćenja, Danom osposobljavanja, Danom izdavanja upotrebne dozvole, odnosno danom omogućavanja korišćenja imovine na drugi način.

U slučaju kada je pravo stečeno na objektu u izgradnji koji nije osposobljen za korišćenje, ne koristi se i za koji nije izdata upotrebna dozvola, obaveza po osnovu poreza na imovinu za taj objekat nastaje danom početka korišćenja ili danom osposobljavanja, danom izdavanja upotrebne dozvole, odnosno danom omogućavanja korišćenja objekta na drugi način.

Zakonom je definisano da se porez na imovinu ne plaća na nepokretnosti (naveli smo samo neke od slučajeva):

koje su proglašene spomenicima kulture ili istorijskim spomenicima;

poljoprivredno i šusmko zemljište koje se ponovo privodi nameni (pet godina, računajući od početka privođenja nameni);

zemljište, za površinu pod objektom na koji se plaća porez, osim na zemljište pod skladišnim ili stovarišnim objektom;

objekte obveznika koji ne vodi poslovne knjige, odnosno obveznika koji vodi poslovne knjige kome je poljoprivreda pretežna registrovana delatnost;

u svojini privatnog partnera, odnosno društva za posebne namene, u smislu propisa kojima se uređuje javno-privatno partnerstvo i to na zemljište koje je privatni partner stekao nakon zaključenja ugovora o koncesiji (vrednost koncesije najmanje iznosi 50 miliona EUR);

Zakonom je predviđeno i da porez na imovinu na teritoriji jedinice lokalne samouprave ne plaća obvezik u slučaju kada ukupna osnovica za sve njegove nepokretnosti na toj teritoriji ne prelazi 400.000 RSD.

Kapitalni dobitak

Prilikom ostvarivanja prihoda od prodaje nepkretnosti ili drugim prenosom uz naknadu, obveznik poreza je u obavezi placanja Kapitalnog dobitka a utvrdjivanje poreza na kapitalni dobitak vrsi se u skladu sa odredbama Zakona o porezu na dohodak gradjana.

Načelno, porez na kapitalne dobitke se plaća na razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti I to po poreskoj stopi od 15%.

Nabavna cena jeste ona po kojoj je obveznik stekao nepokretnost, dok je prodajna cena ugovorena, odnosno tržišna cena (u slučaju da nadležni organ utvrdi da je ugovorena cena niža od tržišne).

I u ovom slučaju Zakon o porezu na dohodak je predvideo određene izuzetke, te se porez na kapitalni dobitak, između ostalog, ne plaća kod prenosa nepokretnosti koje su stecene Resenjem o nasledjivanju u prvom naslednom redu, kod prenosa nepokretnosti izmedju bracnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji, kod prenosa nepokretnosti između razvedenih bračih drugova nakon razvodom braka, Kod prenosa nepokretnosti koje je vlasnik imao u vlasništvuu trajanju od najmanje deset godina.

Prebijanje kapitalnih gubitaka i dobitaka se može vršiti u narednih pet godina (od dana kada je ostvaren kapitalni gubitak).

Istovremeno, poreski obveznik može biti oslobođen obaveze plaćanja poreza na kapitalni dobitak u slučaju da sredstva uloži u rešavanje stambenog pitanja u Srbiji, a može se osloboditi 50% obaveze po ovom osnovu ako sredstva uloži u kapital rezidentnog pravnog lica.

Na kraju, poreska prijava za utvrđivanje poreza na kapitalni dobitak podnosi se u roku od 30 dana od dana kada je ostvareno ili započeto ostvarivanje prihoda.

Što se tiče pravnih lica, porez na kapitalni dobitak se plaća samo u slučaju prenosa prava svojine na nepokretnosti koja je korišćena kao osnovno sredstvo za obavljanje delatnosti.

Kod pravnih lica, kapitalni dobici se ne oporezuju posebno u trenutku prodaje imovine, već se uključuju u oporezivu dobit prilikom izrade godišnjeg poreskog bilansa, na koju se plaća porez po stopi od 15%.

Što se tiče poreskih gubitaka, isti se mogu prenositi u buduće periode, ali ne u dužem trajanju odnosno protekom od pet godina.

Poreza na prihode od izdavanja nepokretnosti

Prihodima od nepokretnosti fizičkih lica smatraju se prihodi koje obveznik ostvari davanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti cija je namena sa potencijalom ubiranja dodatnih prihoda. Poreski obveznik ovog poreza je fizičko lice (ipak, ako je zakupac pravno lice, ono ima obavezu da obračuna i plati porez po odbitku).

Poreska osnovica za obračun poreza po ovom osnovu jeste oporezivi prihod umanjen za normirane troškove u visini od 25%, dok je poreska stopa 20%.

Naglasili bismo da se izdavanje nepokretnosti na period koji je kraći od 30 dana ne smatra prihodom od izdavanja nepokretnosti, već prihodom od pružanja ugostiteljskih usluga (što sustinski i cinjenicno vodi drugačijem poreskom tretmanu).

U slučaju da prihode ostvaruju pravna lica, isti se uključuju u osnovicu za porez na dobit i oporezuju se po stopi od 15%.

Za kraj, prilikom potencijalnog razmisljanja u pravcu kupovine nepokretnosti nezavisno od toga da li je rec o nekretnini, stanu, poslovnom prostoru ili zemljistu, odnosno nekretnini sa potencijalom davanja u zakup ili resavanja stambenog pitanja, potrebno je sagledati sve prednosti i poreske olaksice odnosno sublimirati sve obaveze jer u buducnosti marginalizovanje navedenih obaveza nesumnjivo vodi ka odredjenim postupcima i sankcijama.

Trziste nekretnina u Crnoj Gori – promet nepokretnosti i poreski aspekti

U poredjenju sa investiranjem u nepokretnosti u Republici Srbiji, istovremeno i Trziste nekretnina u Crnoj Gori nudi mogucnost za stabilnu investiciju godinama unazad.

Uvodjenjem programa ekonomskog drzavljanstva a koje je odobreno od strane Vlade Crne Gore 2019 godine, dozvoljava se stranim drzavljanima dobijanje crnogorskog pasosa kao i sticanje crnogorskog drzavljanstva investirajuci odnosno kupujuci imovinu ili donirajuci u investicioni fond Vlade Crne Gore.

Investiranje u nekretnine u CG ujedno je postao i jedan od najboljihi nacina za osiguranje kapitala odabirom pametne investicije cija vrednost u narednom periodu moze samo ici progresivno uzlaznom putnanjom.

Porez na nepokretnosti u CG propisan je Zakonom o porezu na nepokretnosti, te stopa poreza na promet nepokretnosti je proporcionalna i iznosi 3% od poreske osnovice, dok se kod prometa novoizgradjenih nepokretnosti placa PDV po stopi od 21%.

U poredjenju sa poreskim olaksicama koje nudi RS shodno zakonskoj regulativi, i u RCG vazecim zakonom propisana je poreska olaksica fizickim licima za kupovinu nepokretnosti kojima isti resavaju stambeno pitanje te u tom smislu su navedena fizicka lica oslobodjena placanja poreza na promet nepokretnosti za najvise 20m2 po clanu domacinstva ( dok je u RS oslobodjenje do 40m2)

Istoimenim vazećim Zakonom u Crnoj Gori, predvidjene su i kaznene odredbe koje regulisu i propisuju novcane kazne za prekrsaj kako fizickog tako i pravnog lica ukoliko ista ne podnesu nadleznom organu poresku prijavu u roku od 15 dana od dana nastanka poreske obaveze i ne plate poresku obavezu istovremeno sa podnosenjem poreske prijave. Novcana kazna u konkretnom slucaju a za prekrsaj pravnog lica odmerena je i propisana u iznosima od 1000-10.000 eura, a istovremeno istom odredbom predvidjena je i novcana kazna za odgovorno lice u pravnom licu za nacinjeni prekrsaj.

Novcana kazna za nacinjeni prekrsaj fizičkog lica u slucaju ne podnosenja poreske prijave nadleznom organu u propisanom roku od 15 dana od dana nastanka poreske obaveze odnosno u slucaju da sam ne obracuna i prijavi porez na promet, krece se u zakonskom rasponu od 100-1000 eura.

The Collection