Stan od 50 kvadrata – 200.000 evra! Novi Sad pregoreo, cene divljaju, a evo da li je periferija izuzetak

Cene nekretnina u Novom Sadu na dobrom su putu da stignu one u glavnom gradu. Prosečna cena stanova u novogradnji u Beogradu je 2.670 evra po kvadratu, dok je u Novom Sadu trenutno oko 2.340 evra.

Agenti za nekrentine kažu da je tržište nekretnina u Srpskoj Atini karakteristično po tome što lokacija nema dominantan uticaj na cenu, već se može reći da su one poprilično ujednačene u centru i na periferiji, naročito u novogradnji. Na osnovu podataka sa portala 4zida, cene oglašenih stanova u Beogradu su u rasponu od 1.840 do 3.500 evra, dok je u Novom Sadu taj raspon mnogo manji.

Teme za vas

Aleksandra Mihajlović iz 4zida kaže da kada je u pitanju prodaja stanova u Novom Sadu najjeftiniji kvadrati oglašeni na portalu su po ceni od 1.750 evra, a najskuplji oko 2.900 evra.

– Na sajtu 4zida trenutna prosečna cena za kvadrat u starogradnji u Novom Sadu iznosi 2.538 evra. U novogradnji se cene kreću u rasponu od od 1.753 € / m2 do 2.934 € / m2. U 2020. u prvom kvartalu iznosila je 1.770 evra. Prvi drastičan skok je bio u poslednjem kvartalu 2020. kada je dostigao cenu od 2.389 evra. Svoj maksimum u periodu od 2019. do 2024. cene su dostigle krajem 2022. godine kada je kvadrat u Novom Sadu koštao prosečno 2.484 evra – kaže Aleksandra Mihajlović.

Periferija ne spušta cenu

Dragan Rabatić, izvršni direktor agencije "Level Property" tvrdi da je Novi Sad jedino tržište nekretina na kome ne važi ona čuvena krilatica agenata za nekretnine, koja kaže da na cenu stana najviše utiču – lokacija, lokacija i lokacija, odnosno da je mesto na kojem se nekretnina nalazi presudno. On ukazuje da je novosadsko tržište dominanto tržište stanova i to u izgradnji i novogradnji, ali da nije prostorno veliko i da je zbog toga kupcima jednako primamljiv Liman, Detelinara, Telep kao i Popovica ili Petrovaradin.

– Ako definišemo cene kroz neke koncentrične krugove sa epicentrom u centru grada, svaki taj krug je ne tako udaljen od centra i zato Novi Sad nema klasičnu periferiju, ni u sadržajnim kapacitetima ni u cenovnim pokazateljima, pa su onda i cene sa malim razlikama. Kako se pomerate od centra, ne dolazi do velikog smanjenja cene kvadrata. Specifikum novosadskog tržišta je i projektovanje i gradanja velikih stambehih kompleksa koji su sami sebi dovoljni i svojim sadržajima nude životni standard na visokom nivou, pa samim tim i cena kvadrata prati kvalitet koji pruža mikrolokacija konkretnog stambenog kompleksa. Zato Novi Sad cenovno prednjači po visini cene po kvadratu i statistički prosečna cena od 2.500 evra po kvadratu ga čini najskupljim tržištem u Srbiji – kaže Rabatić.

On napominje da, iako kupovina stana u Novom Sadu može zvučati kao lagan zadatak, jer je ponuda stvarno velika, oni koji su u potrazi za nekretninom brzo shvate da to i nije baš tako jednostavno.

– Treba pronaći stan koji nudi više od samo dobre lokacije i modernog dizajna. Na kraju krajeva, svi želimo nešto više – miran komšiluk, omiljeni kafić na par koraka, vrtić i školu blizu, i mesto gde deca mogu bezbrižno da trčkaraju. Postavlja se pitanje: koliko nekretnina zaista nudi sve to? I dolazimo do zaključka da je ponuda kvantitativno velika, kvalitativno baš i nije – kaže Rabatić.

Dodaje da je stanje na tržištu takvo da više nigde nema povoljne novogradnje, već da se eventualno povoljnost ogleda u dinamici plaćanja i u nekim slučajevima kada je PDV u ceni kvadrata. Navodi da nominalni iznos cene kvadrata ide već od 1.750 eur/m2, a da sada već ima i projekata gde je cena kvadrata i 4.000 eur/m2.

– Novi Sad je prostorno skoro pa sve svoje kapacitete popunio i trend su veliki kompleksi do kojih se dolazi raznim izmenama planova, pa se na taj način povećava spratnost i to je jedan od načina širenja grada. Drugi način širenja je prelazak preko Dunava i gradnja na lokacijama koje ni po čemu ne pripadaju Novom Sadu osim što se sa terase tih stanova možda u daljini vidi Novi Sad.

Urbanistički važeći planovi menjanju fizionomiju grada i idemo ka gradu koji će kroz 10 ili 20 godina, po smeštajnim kapacitetima, biti milionski grad. Iako je u najavi veliki broj novih kvadrata, tržište će definisati da li će to uticati na smanjenje cene tog kvadrata – kaže Dragan Rabatić.

Vrtoglav rast cena stanova u staroj gradnji – 850 evra za 5 godina

Jedna od karakteristika novosadskog tržišta je i da je stara gradnja skuplja od novih stanova. Kvadrat stana u staroj gradnji u Novom Sadu je u proteklih pet godina poskupeo za oko 50 odsto, a u proseku košta oko 2.540 evra, što je oko 850 evra više nego 2019. godine.

– Najbolje se prodaju stanovi u predugovaranju ili u početnoj fazi gradnje. Druga kategorija su polovni ili tzv. sekundarni stanovi koji su za renoviranje. Oni su kupcima zanimljivi i zbog velike potražnje ih nema dovoljno. Kupci za takve stanove su tzv. keš kupci koji u danu završavaju kupovinu, kod kojih je period od informacije do realizacije jako kratak – objašnjava Rabatić.

On kaže da je analizirajući tržišna kretanja i aktivnosti, zaključak da su sredstva koja se obezbeđuju iz stambenih kredita, odnosno novac koji se na taj način plasira na tržište nekratnina, pokretač procesa kupoprodaje.

Dodaje da, čim je smanjena ili povećana ta privredna aktivnost, to se direktno odrazi na aktivnosti i na smanjenje ili povećanje broja realizovanih kupoprodaja.

– Bez stambenih kredita, tržište nekratnina, pre svega tržište u segmentu stanova, bilo novih bilo polovnih, tzv. sekundarnih, prilično je usporeno. Jedan stambeni kredit pokreće niz od narednih desetak kupoprodaja i bez te baze tržište ne bi bilo na ovom nivou na kome je sada, ni cenovno, a ni količinski. U prilog ovoj tvrdnji je i povećan broj kupaca koji su zainteresovani za kupovinu, pre svega stanova, putem kredita za mlade – kaže Rabatić.

Napominje da su i u Novom Sadu, kao i u drugim velikim gradovima, uvek prisutne dve kategorije kupaca. Jedni su oni koji kupovinu stanova gledaju kao priliku za investiciono ulaganje, a drugi su kupci kojima je kupovina krajnja potreba. Dodaje da je u proteklih nekoliko godina investiciono ulaganje u nekretnine bilo dominantno, a da sada tržište ide ka krajnjim kupcima.

(Telegraf Biznis)