• 1

Domaća firma odustala od velike investicije zbog suludog relikta prošlosti: Kako rešiti konverziju?

, Telegraf Biznis

Konverzijom je zarobljeno mnogo građevinskog zemljišta, jer nisu, pre svega dozvoljene investicije na tom placu. Ulagači bi morali da plate naknadu za konverziju da bi mogli da zidaju na sopstvenom zemljištu, što znači da bi morali, na neki način, ponovo da ga kupe

  • 1

shutterstock

Kada je nedavno domaći privrednik Petar Matijević pazario objekte na atraktivnoj lokaciji pored Save na Novom Beogradu, rekao je za naš portal tada da u ovom trenutku nema jasan plan šta će graditi na tom prostoru jer, pre svega, urbanistički plan na toj lokaciji nije gotov.

Kako je Matijević postao vlasnik imovine, ne i parcele, jedna od opcija je da se izvrši i prenamena zemljišta. I on je samo primer mnogih investitora koji godinama muku muče s konverzijom.

U problemu su bili svi na zemljištu koje je bilo u vezi s nekom privatizacijom. To uključuje sve bivše industrijske komplekse na kojima se danas grade stambeni ili poslovni objekti, kao što su bivši Beko, IKL koji je sada Central garden, Minel ili IPM, IMT u Bloku 65, i mnogi drugi. Činjenica je da bi naknada za konverziju, u zavisnosti od tumačenja propisa, mogla iznositi i više od 10 miliona evra, što u startu odbija ulagače, a hektari tako ostaju zarobljeni.

Zanimljivo je međutim, i to da ni država nema neke prevelike koristi od naknade za konverziju.

Predstavnici privrede opet su aktuelizovali temu konverzije zemljišta i predložili da se omogući konverzija bez naknade ili da se propise jednokratna taksa, koliko je taj predlog realan?

- Konverzija uz naknadu se sprovodi u zanemarljivo malom broju slučajeva, što ukazuje na to da propisano rešenje nije ispunilo očekivanja zakonodavca, i baš zato je predlog privrede realan. Država nije uspela da ostvari značajnije prihode od naknade za konverziju, a sa druge strane gubila je i potencijalne prihode od različitih vrsta poreza - na imovinu, na zarade, na prenos apsolutnih prava. Domaćim kompanijama koje su u obavezi da plaćaju naknadu za konverziju, nije omogućeno da grade na zemljištu, iako je za svako zemljište koje ima više od 10 ari, Zakonom o porezima na imovinu predviđeno plaćanje tog poreza i u režimu korišćenja - objašnjava za Telegraf Biznis Jasmina Radovanović, šefica Jedinice za imovinu i investicije u NALED-u.

Posle Drugog svetskog rata svo zemljište je proglašeno državnim, a oni koji su imali objekte na njemu, mogli su da budu samo korisnici. Tako je pravo korišćenja zemljišta relikt prošlosti u svim bivšim jugoslovenskim zemljama.

- Mi smo kao i druge države poslednjim Ustavom prihvatili načelo jedinstva nepokretnosti. To znači da zemljište prati pravnu sudbinu objekta i da ne mogu da postoje različiti vlasnici na objektu i na zemljištu. Tu se nametnulo pitanje kako pretvoriti pravo korišćenja u pravo svojine. Umesto da omogućimo automatsko prebacivanje prava korišćenja u pravo svojine, po ugledu na druge zemlje, kod nas je predviđeno da se konverzija radi besplatno za većinu, osim za određena lica i situacije. Na primer, to ne važi za kompanije koje su stekle imovinu iz izvršnog, stečajnog ili postupka privatizacije - objašnjava naša sagovornica.

Ova vrsta obveznika, sa druge strane, ne želi da plaća konverziju, jer im zemljište nije ustupljeno, već je kupljeno i plaćeno, iako u vreme sticanja prava nije bilo moguće da to zemljište prenesu sebi u svojinu, već samo da budu korisnici.

Činjenica je da je tako zarobljeno mnogo građevinskog zemljišta, jer nisu, pre svega dozvoljene investicije na tom placu.

zemljište

Foto: Pixabay

- Morali bi da plate naknadu za konverziju da bi mogli da zidaju na sopstvenom zemljištu, što znači da bi morali, na neki način, ponovo da ga kupe. Svejedno je ako su na tom zemljištu već ranije zidali i dobijali građevinske dozvole. Epilog je obično takav da odustaju od planiranih projekata i proširenja proizvodnih kapaciteta koji donose nova radna mesta. Oni posebno negoduju što su u pojedinim slučajevima stavljeni u nepovoljan položaj u odnosu ulagače koji dobiju zemljište na poklon da bi otvorili svoje pogone i zaposlili radnike - ističe Radovanovićeva.

Zemljište koje je u statusu prava korišćenja propada, u njega se ne ulaže, jer za to nema ekonomske opravdanosti. Ne isplati se da se uradi konverzija, ali ni da se prodaje, jer je zbog neizvršene konverzije tržišna vrednost niža. Treba imati u vidu da ne postoji zakonski rok niti nametnuta obaveza konverzije. To je samo pravo i mogućnost, što znači da se na okončanje svojinske transformacije u Srbiji može još dugo čekati.

Koliko država prihoduje zapravo od konverzije uz naknadu?

Prema podacima Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, od početka primene zakona koji reguliše konverziju uz naknadu, od 2015. do 2019. godine, po tom osnovu je uplaćeno gotovo 807 miliona dinara, ili nešto manje od 7 miliona evra.

Sa druge strane, ilustrativan primer je investicija jedne domaće kompanije, koja je pre tri godine uložila skoro 20 miliona evra u nove proizvodne pogone i otvorila radna mesta, a nakon tri godine je broj zaposlenih porastao za 150. Ova kompanija sada ima potrebu da širi proizvodnu mrežu na zemljištu koje je u režimu korišćenja. Međutim, zbog visoke naknade za konverziju, to neće učiniti.

Kako najlakše može da se reši situacija kada investitor otkupi objekte na građevinskom zemljištu, ali nema pravo i na samo zemljište?

- Ukoliko pričamo o zemljištu u režimu korišćenja, na kojem su objekti u privatnoj svojini, ova dilema je rešena zakonom. Ukoliko vlasnik objekta nema pravo svojine na zemljištu, kupovinom objekta prenosi se pravo korišćenja zemljišta. Zemljište prati pravnu sudbinu objekta. Pravo korišćenja na zemljištu je napribližnije pravu svojine, jer daje vlasniku objekta pravo da raspolaže zemljištem, ali mu ograničava pravo da na istom gradi - rekla je Radovanovićeva za Telegraf Biznis.

Video: Kako naći stan u situaciji kada cene nekretnina i zakupa divljaju?

(v.bjelić@telegraf.rs)

Telegraf.rs zadržava sva prava nad sadržajem. Za preuzimanje sadržaja pogledajte uputstva na stranici Uslovi korišćenja.

Komentari

  • Bosiljka

    Treba doneti zakon da se ne moze graditi na poljoprivrednom zemljistu.Odnosno na plodnoj zemlji.Ako je takvo kupio neka ga i koristi za tu namenu.Svi bi gradili hotele i zgrade.

Preporuka sa Weba

by Content Exchange

Google preporuke