Oglasili tuđ stan, traže proviziju i od kupca? Od sutra kraj ovoj praksi kod komšija - a Srbija?

Kupovina stana za mnoge je najveća finansijska odluka u životu, ali put od oglasa do ključeva često prati niz pitanja: da li agent uopšte ima ovlašćenje vlasnika, zašto isti stan oglašava višeagencija po različitim cenama, ko zapravo plaća proviziju i može li kupac biti primoran da potpiše ugovor samo da bi razgledao nekretninu?

Kako piše Poslovni dnevnik, jedna od najvažnijih promena odnosi se upravo na praksu oglašavanja.

Teme za vas

Hrvatska od sutra, 7. jula, uvodi stroža pravila, a problemi koje pokušava da reši veoma su poznati i kupcima u Srbiji. Tržište nekretnina kod naših suseda od sutra ulazi u novu fazu.

Promena u praksi oglašavanja

Nova pravila o posredovanju u prometu nekretnina trebalo bi da uvedu veću transparentnost u rad agencija i snažniju zaštitu kupaca, prodavaca i najmoprimaca.

Promene dolaze u trenutku kada je kupovina stana postala ogroman finansijski teret za prosečno domaćinstvo, a svaki dodatni trošak, nejasna provizija ili problematičan oglas može da znači hiljade evra razlike.

Jedna od najvažnijih promena odnosi se upravo na praksu oglašavanja.

Nema više oglasa bez pisanog ugovora

Agencija više neće moći tek tako da oglasi nekretninu. Pre javnog oglašavanja moraće da postoji pisani ugovor o posredovanju.

Cilj je da se stane na kraj praksi u kojoj se tuđe nekretnine pojavljuju u oglasima bez odgovarajućeg ovlašćenja, pa čak i bez znanja vlasnika. To je problem koji može da stvori potpuni haos na tržištu.

Isti stan može da se pojavi na više mesta, sa različitim fotografijama, različitim opisima, pa čak i različitim cenama. Kupac tada teško može da zna ko zaista zastupa vlasnika i koji oglas je autentičan.

Nova pravila pokušavaju da preseku upravo takvu praksu. Ne morate da potpišete ugovor samo da biste videli stan

Uloga agencija i odgovornosti

Druga velika promena direktno se tiče kupaca.

Ako se neko javi na već objavljen oglas samo zato što želi da razgleda nekretninu, agencija ne bi smela da mu uslovi razgledanje prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. To je važna razlika.

Jedno je kada kupac sam angažuje agenciju da za njega aktivno traži stan prema određenim kriterijumima, dostavlja ponude, pregovara i vodi ga kroz proces kupovine.

Sasvim drugo je kada čovek vidi konkretan oglas na internetu i želi samo da pogleda stan koji je već ponuđen tržištu. Nova regulativa pokušava jasnije da razdvoji te dve situacije.

Ko onda plaća proviziju?

Upravo ovde godinama nastaje najveći broj nesporazuma. Prema novom okviru, preduslov za naplatu posredničke naknade jeste ugovor o posredovanju.

Agencija može imati ugovorni odnos i sa prodavcem i sa kupcem, ali tada mora da pruža odgovarajuće usluge objema stranama, a pravila o ukupnoj naknadi postaju jasnije ograničena.

Drugim rečima, sama činjenica da je kupac video oglas i pojavio se da pogleda stan ne bi trebalo automatski da ga pretvori u klijenta koji duguje proviziju.

To je možda i najvažnija poruka za prosečnog građanina. Kod kupovine nekretnine vredne 150.000 ili 200.000 evra, nekoliko procenata provizije predstavlja ozbiljan novac.

Na stanu od 200.000 evra, samo tri odsto iznosi 6.000 evra, pre eventualnih drugih troškova i poreskih obaveza. Zato pitanje ko je koga angažovao i za koju uslugu nije administrativni detalj. To je pitanje kućnog budžeta.

Posrednik više ne može biti bilo ko

Nova pravila dodatno pooštravaju profesionalne uslove.

Poslove posredovanja mogu da obavljaju samo oni koji ispunjavaju propisane kriterijume i nalaze se u odgovarajućem registru, dok se uvode i stroži standardi odgovornosti i dobrog ugleda.

To uključuje i ozbiljniji odnos prema osobama koje su povezane sa poslovanjem posrednika.

Cilj je da tržište na kojem se obrću ogromne vrednosti ne funkcioniše kao prostor u kojem praktično svako može da se predstavi kao agent i uzme proviziju.

Veće osiguranje ako nešto pođe po zlu

Još jedna važna promena odnosi se na profesionalnu odgovornost. Zbog ogromnog rasta cena nekretnina, raniji nivoi osiguranja postali su nedovoljni u odnosu na vrednost poslova.

Novi okvir podiže minimalnu svotu osiguranja od profesionalne odgovornosti na 100.000 evra po jednom štetnom događaju, odnosno na 300.000 evra za sve odštetne zahteve u jednoj osiguravajućoj godini.

Za prosečnog kupca ovo možda zvuči tehnički. Ali suština je jednostavna: kada se trguje imovinom vrednom stotine hiljada evra, greška posrednika može da bude izuzetno skupa.

Kakve ovo veze ima sa Srbijom?

Formalno, nikakve direktne. Nova pravila stupaju na snagu u Hrvatskoj i ne menjaju obaveze agencija, prodavaca ili kupaca u Srbiji.

Ali problemi koje pokušavaju da reše teško da su nepoznati domaćem tržištu.

Kupci u Srbiji godinama nailaze na iste stanove u više oglasa, duplirane ponude, nejasan status posrednika i situacije u kojima tek tokom razgovora otkrivaju ko traži proviziju i zašto.

Posebno frustrira kada se ista nekretnina pojavljuje kod više posrednika sa različitim informacijama. Za čoveka koji kupuje prvi stan, takvo tržište može biti gotovo neprozirno.

Da li bi stroža pravila očistila tržište i u Srbiji?

To je pitanje koje hrvatski potez neminovno otvara.

Digitalni portali dramatično su promenili način na koji se nekretnine prodaju. Kupac danas za nekoliko minuta može da pregleda stotine oglasa, ali veći broj oglasa ne znači automatski i veću transparentnost.

Naprotiv, ako nema jasnog odgovora na pitanje ko ima pravo da oglašava nekretninu, tržište može biti zatrpano duplikatima i ponudama čiju autentičnost kupac teško proverava.

Obavezan pisani ugovor pre oglašavanja zato nije samo birokratska mera. On pokušava da uspostavi jednostavan princip: ako nudite nečiju imovinu tržištu, morate da imate dokaz da za to zaista postoji poslovni odnos.

Najskuplja kupovina u životu ne bi smela da počne haosom

Cene stanova u regionu poslednjih godina učinile su kupovinu nekretnine jednom od najtežih finansijskih odluka za prosečnu porodicu.

Mnogi se zadužuju na 20 ili 30 godina. Drugi ulažu čitavu životnu ušteđevinu. U takvoj situaciji kupac bi makar trebalo jasno da zna ko zastupa prodavca, ko zastupa njega, koju uslugu plaća i zašto.

Hrvatska od 7. jula pokušava da uvede stroži red upravo u taj deo tržišta.

Za Srbiju ostaje pitanje koje će razumeti gotovo svako ko je makar jednom ozbiljno tražio stan: koliko bi slična pravila promenila domaće oglase, rad agencija i račun koji na kraju plaća kupac?

(Telegraf Biznis/Poslovni.hr)