U samo jednom delu Beograda kupac ne bira stan, već investitor kupca: U kom smeru ide tržište nekretnina?

Ovu godinu je obeležio dalji rast cena na tržištu nekretnina, kako kupoprodaje tako i izdavanja. Da li će tako biti i u 2022?

Primećujemo da se cene na tržištu nekretnina, u svim pravcima, ne smiruju već mesecima unazad. Kada kažemo "u svim pravcima", mislimo na to da rastu cifre vezane i za kupovinu i za izdavanje nekretnina, čak nevezano za kvadraturu, spratnost, lokaciju, tip gradnje.

To je globalni trend, posebno primetan u SAD i Evropi, i počeo je da dominira negde sredinom 2020. godine. Vrhunac je nastupio ove godine, a do rasta cena je došlo iz više razloga. Na prvom mestu su pojačana potražnja i poskupljenje građevinskog materijala.

Teme za vas

Ipak, istorija nam govori da ni taj trend poskupljenja i drastičnog i naglog rasta cena - ne može trajati večno. Ima li nekih naznaka da bi moglo doći do opšteg pada cena uskoro, već u 2022?

- Ovu godinu je obeležio dalji rast cena na tržištu nekretnina, kako kupoprodaje tako i izdavanja. Iako u svetu i Evropi postoje naznake nekih potencijalnih ekonomskih kriza, uzrokovanih raznim faktorima, ne očekujem takav trend i ovde ili ako ga i bude - doći će sa zakašnjenjem, a to svakako neće biti tokom naredne godine. Kako bude jačao ekonomski razvoj države i bude dolazilo do povećanja standarda, tako možemo očekivati i dalji rast cena. Primeri toga su i tržišta u okruženju, poput Hrvatske, Slovenije, Madjarske - kaže za Telegraf Biznis Katarina Kuzmanović ispred sajta za oglašavanje sasomange.rs, koja ima decenijsko iskustvo u oblasti nekretnina.

Ona napominje da se jedan segment posebno istakao.

Da, i dalje se traže garaže, usled sve većeg problema s parkiranjem u Beogradu, zatim manji stanovi i urbane zone grada, ali je jedna oblast posebno doživela procvat.

- U poslednjih godinu dana, oni koji su imali zemljište i kuće van gradova, najviše su profitirali jer je cena otišla i nekoliko puta naviše, naročito u okolini Beograda i Novog Sada. Stan u centru grada je  uvek dobra investicija, ali je garaža u centru grada ili, na primer na Novom Beogradu, odlična investicija. U narednom periodu očekujem dalje povećanje cena na linijama metroa i dalje širenje grada u skladu sa planovima detaljne regulacije, tako da su investicije u tim delovima grada sada, još uvek, isplative - kaže naša sagovornica.

Ako izuzmemo faktor prevelike potražnje koja nadmašuje ponudu, čime sve stručnjaci mogu da objasne ovaj fenomen rasta cena?

- Potražnja je uslovljena količinom novca, odnosno kapitala koji postoji na tržištu sa jedne strane, a sa druge strane, kamatnim stopama banaka, kako na štednju tako i na stambene kredite. Srbija je investiciono tržište, ljudi koji imaju nešto novca na raspolaganju nemaju puno izbora kada je investicija u pitanju i vole da ulože u nekretninu koju bi dalje iznajmljivali. Kada su banke snizile

kamatne stope na štednju, veliki deo tog novca se slio na tržište nekretnina. Takođe, niske kamatne stope na stambene kredite i euribor su povećale broj kreditnih kupaca - kaže Katarina Kuzmanović i naglašava da su jedan deo velike potražnje u Beogradu i Novom Sadu donele migracije ljudi iz manjih mesta, kao značajniji broj kupaca iz zemalja u okruženju.

Cene u novogradnji će tek da rastu

Tu se, pre svega, misli na BiH, odnosno Republiku Srpsku i Crnu Goru. Svi ovi faktori, podvlači Katarina, doveli su do toga da već nekoliko godina imamo konstantno veću potražnju od ponude i po nekoliko kupaca na jedan stan. Kako smo pisali u maju, rast cena građevinskog materijala uslovio je i rast nekretnina u novogradnji, a posebno su poskupeli: gvožđe, stiropori, stiroduri, vodovodne instalacije, i to od 50 do 100 odsto u nekim slučajevima.

Kako su sve karike u lancu povezane, logično se nameće i pitanje koliko je poskupljenje materijala uticalo na vlasnike nekretnina, ali i kupce, odnosno pretpostavljamo da je nekog uticaja svakako bilo.

- Utiče na novogradnju, a mislim da će tek uticati. Cene novogradnje će sigurno ići naviše u narednom periodu i ne očekujem smanjenje obima prodaje, odnosno broja kupaca u 2022. godini. Još uvek ne znamo gde je cenovni maksimum tržišta, jer trenutno imamo u Beogradu i na Kopaoniku nekretnine koje koštaju između 4.000 i 5.000 evra po kvadratu, što nije bila situacija do pre dve godine - priča nam Kuzmanović, dodajući da se u Srbiji, na polju nekretnina, stalno dešavaju promene.

Kako kaže, dosta toga se aktiviralo i promenilo, a i dalje se menja u našoj zemlji, u poslednjih godinu dana. Cene zemljišta u Vojvodini su, prema njenim rečima, premašile sva očekivanja, a što se tiče pojedinačnih gradova - pored Novog Sada tržište je "procvetalo" i u Kragujevcu i Nišu, zatim Pančevu i Subotici.

Kopaonik, Zlatibor i Vrnjačka Banja se izdvajaju što se tiče turističkih destinacija, dok se takođe pokrenuo i jug Srbije, pre svega Leskovac i Pirot. Ipak, bez obzira na to koji deo Srbije birate, ono što ostaje primarni zahtev kupaca na tom "mikro planu" jeste lokacija - mesto stanovanja unutar samog grada.

Lokacija kao "večni zahtev" kupaca

Zapravo, pitali smo Katarinu da li je, u međuvremenu, bilo promena u tom pogledu, tj. šta je kupcima sada primarno kada kupuju stan, a ona kaže: "Lokacija, lokacija, lokacija!".

- Pored ovog večnog zahteva, u poslednje dve do tri godine kod nas su veoma popularni sveobuhvatni koncepti gradnje i stanovanja, takozvani kondominijumi, gde kupac na jednom mestu ima dostupan i parking i prodavnice, vrtić, obezbeđenje, i sve ono što je potrebno za kvalitetan život - priča Katarina.

U tom kontekstu ne možemo zanemariti da Beograd dobija sve više pametnih zgrada i modernih kvartova. U moru ponude, nije uvek lako predvideti deo grada s najvećim potencijalom, mada stručnjaci koji se godinama bave ovom sferom - mogu već negde da naslute nove trendove. Zato pitamo Katarinu koje objekte, odnosno zone u Beogradu bi najpre izdvojila kao vrednu investiciju?

- U Beogradu danas imamo mnogo kvalitetne novogradnje, zgrada i kondominijuma koji kupcu pružaju zaista visok kvalitet života. Ne bih posebno izdvajala, ali oni se uglavnom nalaze na centralnim gradskim lokacijama jer su i kupci takvih nekretnina oni sa "dubljim džepom". Od lokacija svakako mogu da pomenem Novi Beograd, Dorćol, Vračar, centar grada i posebno ističem Dedinje, gde se nalaze zatvoreni kompleksi u kojima imamo situaciju da ne bira kupac stan već investitori biraju kupca - zaključuje naša sagovornica.

(Telegraf Biznis)