Pitali smo stručnjaka da li je pravo vreme za kupovinu nekretnine: Otkriva i kako će ići cene kvadrata u 2024.

Foto-kolaž: Shutterstock, A.Nalbantjan

Čekati da se kamatna stopa smiri ili da nova kriza "izbije", kupiti ili ne kupiti, ući u kredit na 15 ili 30 godina, samo su neka od pitanja koja nam prolaze kroz glavu kada je reč o rešenju stambenog pitanja. Prošlu godinu ispratili smo sa naznakom stabilizacije tržišta nekretnina, a u razgovoru sa ekonomskim stručnjakom Nenadom Jevtovićem ispred Instituta za razvoj i inovacije pričali smo za Telegraf Biznis da li će se taj trend nastaviti, da li je sada pravo vreme za kupovinu nekretnine i kako će se kretati cena kvadrata u 2024. godini.

Pričali smo i da li je onaj ko je kupio stan 2012. godine srećnik i da li su to bila isuviše dobra vremena - da bi bila istinita. Ko "diktira" pravila na tržištu nekretnina i od koga zavisi naša rata za stan... i odgovori na još mnogo toga nalaze se u intervjuu koji donosimo.

Teme za vas

• Šta je uzrok svega onoga što je trenutno aktuelno na tržištu nekretnina?

Imali smo jedan period od dobrih osam do 10 godina gde su kamatne stope bile na istorijskom minimum. Sta je uzrok toga? 2008. i 2009. godine je došla kriza. Mi smo periferija sveta, od nas nista ne zavisi, uz to što smo periferija sveta malo smo loši i neodgovorni učenici.

I tamo veliki centri moći, a ti centri moći su pre svega najveći na svetu po ovom pitanju: FED, Evropska centralna banka, pa onda dolazi Centralna banka Narodne Republike Kine.

Oni su tada odlučili, idemo politiku "jeftinog novca". Ekonomija je pala, moramo da upumpamo novac da bi se ekonomija vratila, da bi smanjili nezaposlenost, ljudi živeli, održali standard…

Kada ima puno novca, kamatne stope su niske. Dakle para svuda i to ne znači fizicki da neko uzme i baca ih svuda, kako mi to nazivamo "štampanje novca", nego kada se pojedincima koji imaju novac ne isplati da stave u banku taj novac da ga otplate, nego ga investiraju, troše i tako dalje… Po tim niskim kamatnim stopama bilo je povoljno uzeti kredit, kupiti sebi nekretninu i rešiti stambeno pitanje.

Dolazi korona, na to se nadovezuje rat u Ukrajini, imali smo ponovo, osim krize sa te strane ponude, nema više gde da odeš u restoran, nema maski, čipova za automobile, dodatno je dat novac, podignuta je inflacija i đavo je odneo šalu.

FED i Evropska centralna banka morali su da povlače ručnu – ima previše novca. Kako se to rešava? Podižeš eskontnu, to jest referentnu kamatnu stopu. Oni su podigli, to je uticalo na rast svih kamatnih stopa pa i rast kredita. Odjednom, inflacija velika, rastu kamatne stope, raste cena kredita, ljudi ne mogu više sebi da priušte kredit i ne samo što ne mogu da priušte nego ti rata sa 400 evra skače na 650 evra u Srbiji. I to je jedna situacija u koju smo došli i nalazimo se i dalje.

Foto: Privatna arhiva

• Kako komentarišete odluku Narodne banke Srbije da ograniči kamatnu stopu za kupovinu prve nekretnine?

Hrabra odluka Narodne banke Srbije da ograniči kamatne stope za kupovinu prve nekretnine. To je ogromna ušteda za te ljude, ali gubitak od dela profita za banke. I ono o čemu se ne priča je da banke neće da se ,,trude da plasiraju te kredite". Banke nisu kao dve piljare u selu koje se bore jedna protiv druge koja će više prodati da njihovi vlasnici prežive i da se isplate plate.

One ostvaraju izuzetno visoke profite i njima to i nije trošak, nego su planirale da ostvare profit - a biće im manje. Umesto 20 miliona će uzeti 16, smislite kako ova 4 miliona da zaradimo. To će se preliti na to što mi kada plaćamo karticom, provizija će da se podigne, neke naplate će da budu veće i to je sad period u kom se nalazimo.

Kakva je projekcija toga? Kamatne stope će ići ka dole, sve na to ukazuje jer se inflacija u Americi poprilično smirila, u evrozoni pa tako i kod nas. Stigli smo do tih 8 do 9 procenata i tokom 2024. godine će ići na dole, mada ne mislim da će do kraja 2024. godine ući u taj target koji cilj NBS, a to je 3 plus minus 1 i po, već će to biti početkom 2025.

• Kakav je odnos Euribora i referentne kamatne stope?

Euribor jeste kamatna stopa po kojoj najbolje rangirane banke na evropskim berzama jedna drugoj pozajmljujuu novac. To je bazično i banka kada daje stambeni kredit kaže sledeće: bazični Euribor tromesečni, šestomesečni plus margina koju ona želi da zaradi. To je ono što banka uzima čisto za sebe.

Kada Euribor na evropskom tržištu, koji potpuno ne zavisi od nas, poraste, automatski rastu i naše rate za kredit.

Trenutno Euribor ne raste više i očekujem neko smanjenje u 2024. godini, početkom 2025. Ali se nikad neće vratiti na onaj period od neke 2012,13,14 do juna 2022. Tada je bio veoma blizu nule, sada je oko 4 odsto, malo negde ispod pika.

• Da li su trenutne cene kredita nova realnost? Da li ćemo se ikada vratiti na cene po kojima smo ranije uzimali kredite?

Nikada se nećemo vratiti na 300 evra, i kad mislim nikad, mislim na narednih pet do osam godina. Kada uzmemo grafikon Euribora i gledamo od 1. januara 1997. godine, pa do danas, taj period od 2012,13, 14 pa sve do kraja 2021. godine je bio istorijski minimum. Bili smo u jednoj paradoksalnoj situaciji da su kamatne stope bile negativne.

Mislim da će ostati na ovom nivou ili nešto pasti, pokušaj da pogodim, nemam nikakva predviđanja. Vidimo da se smanjuje broj izdatih građevinskih dozvola, ali to s druge strane može da doprinese da imamo manji broj građevinskih dozvola, a ljudi se samo doseljavaju u Beograd.

Ponovo cene rastu gore.

• U oktobru je izdato 3.768 građevinskih dozvola, gradimo sve više, sve je prodato, a opet ljudi kažu da ne mogu da priušte stan. Kako to objašnjavamo, stvara li se sve veći ekonomski jaz među ljudima?

Mogu ponuditi neka rešenja. Prvo raste te nejednakost, da neki imaju sve više. Drugi razlog jeste nepostojanje razvijenosti finansijskih tržišta, što se naslanja na treći razlog nemanje investicione kulture. Naš čovek kada uđe u pare, što bi rekao narod, on ne može da ode na beogradsku berzu ili nema na raspolaganju 10 razvijenih investicionih fondova, gde stavi svojih 10.000 evra i onda mu kažu da će od njih za godinu dana imati 10.750 evra.

I onda pogledaš, 750 na godinu dana bolje nego da sam stavio u banku, uložiću u taj fond.

Naš čovek ima opciju da uzme i kupi stan, kaže tu je novac siguran, ko zna šta će na ovim prostorima ponovo da se desi, neka ga u stanu. Jer u šta drugo naš čovek da ulaže?

Dakle ne može da ih stavi na berzu, ima opciju da ih stavi u banku, kada nije zadovoljan sa tim što dobija u banci, ima opciju da ih stavi u nekretnine.

Takođe naša emigracija koja kupuje za “penziju, svoju decu, ulaganje”. U Beču, Londonu, Berlinu… ti sa tih 200.000 ne možeš da kupiš ništa ozbiljno. A u Srbiji ti možeš da uložiš novac, a sve je više ljudi koji dolaze i  žive u Beogradu. Potražnja za stanovima postoji.

Jedan od razloga koji se ponekad i preuveličava jeste sivi novac. Iako kada se kupuje stan za keš, mora da se napiše poreklo imovine, ali da li je efikasna provera toga – ne.

Foto: Shutterstock

• Dobro, da li je pravo vreme za kupovinu nekretnine? I to kreditom, koji ćete otplaćivati narednih 30 godina?

To potpuno zavisi od uslova čoveka, kako predviđa svoja primanja i prihode. Banci ćeš za 30 godina vratiti 2,2 stana. Uzećeš 100.000 evra, a vratićeš 220.000 evra, a kada uzmeš isto to na 15 godina vratičeš 1,6 stanova.

Zato što je duži period, i ide kamata na kamatu. Da li uzeti na 30 ili 15 godina… smanjiti se da si nekome 1,6 vratio.. odnosno 0,6 stanova si mu vratio kroz kamatu, ako ćeš na 30 godina, služiš se bančinim novcem na duže, vraćaš 2,2. I taj koefecijent će ići sve gore i gore. I to nije vezano sa stanjem u Srbiji nego su to prosto ekonomske zakonitosti.

Da li mlada osoba sa prosečnom platom da uzme stan u Beču ili Berlinu? Stanovi su tamo postali, a kod nas svakim danom, mesecom, godinom sve više postaju eksluzivno pravo bogatih, dok stanovnici koji se nalaze na prosečnim primanjima, nešto iznad proseka, a tek oni ispod proseka, mogu o stanu da sanjaju.

• Pravo vreme ili treba sačekati? Kakva su predviđanja za godine koje dolaze?

Ukoliko uslovi dozvoljavaju, pogotovo mladim ljudima, trebalo bi krenuti u tu akviziciju koliko god uslovi bili surovi.

Dešava se prirodni proces, da će se u velikim gradovima, pre svega u Beogradu, odnos cene kvadrata i prosečne zarade negativno kretati u smislu dostupnosti stanova za građane, pogotovo mlade. Praviće se sve veći jaz.

• U ovim okolnostima i narednom periodu, šta je bolje: fiksna, varijabilna ili kombinovana kamatna stopa?

Preproučio bih kombinovanu, pogotovo neke banke koje nude taj proizvod kombinovane: gde je pet godina fiksna, a posle toga varijabilna u zavisnosti od stanja na tržištu.

Gotovo sve su na 4,08, niko neće ići ispod toga. Oni to moraju da zadrže do decembra ove godine zbog Narodne banke Srbije, ali neke banke nude tu kao fiksnu u narednih pet godina.

• Kako je danas onima koji su uzimali kredit u švajcarcima? Kada bismo uporedili krizu iz 2008. godine i danas, kome je gore i ko je trenutno u lošijoj poziciji?

To sa švajcarcima je bilo daleko veća promena, preko noći su im se gotovo duplirali krediti. Ovde jeste da je rata otišla značajno, ali je sa švajcarcima to bilo preko noći. Iako je jasno Narodna banka Srbije upozoravala na to.

Moj lični stav je da su to ljudi koji su rizikovali, verujem da je kod nekih bilo neznanje i na kraju je taj trošak preliven na sve građane.

Nemam sad podatak da li su banke konvertovale sa tim ljudima kredite u druge valute, ali kada se zadužujete, najbolje je da se zadužujete u onoj valuti za koju je najviše vezana vaša zemlja, njen izvoz i privredna grana u kojoj radite.

(Telegraf Biznis)