Ako kupujete stan preko agencije, kako da zaštitite sebe? U Srbiji ih trenutno legalno posluje 1.000

Kupci nekretnina su danas, uglavnom, dosta upućeni u stanje na tržištu: prate kretanje cena, znaju gde da traže kvalitetniju gradnju, koja naselja se dobro kotiraju u datom momentu.

Takođe, većina je obaveštena o tome da kupovina stana/kuće preko posrednika najčešće iziskuje agencijsku proviziju od 2-3%. Međutim, dosta je i pitanja i dilema na koje nemaju jasne odgovore.

Teme za vas

Stoga pitamo Katarinu Kuzmanović, stručnjaka za nekretnine i rukovodioca te oblasti na sajtu sasomange.rs, na šta treba da obratite pažnju prilikom sklapanja ugovora sa agencijom za nekretnine, koja su prava kupca/prodavca, ali i obaveze, kako da prepoznamo firmu koja ne posluje adekvatno, lojalno.

- Posrednički ugovori agencija su uglavnom standardni. Definisan je spektar usluga koje agencija radi za vas, bilo da ste prodavac ili kupac, odnosno iznos nadoknade za posredničke usluge. Takođe, za prodavce se definiše, ukoliko nije ugovor o ekskluzivnom zastupanju, šta je sve od podataka neophodno da obezbedi agenciji, kao i da prodavac ne sme drugom posredniku dati stan po nižoj ceni u odnosu na cenu koju je dao toj agenciji - priča Katarina na samom početku razgovora za Telegraf Biznis.

Ukazuje na još jednu veoma važnu stavku, za zaštitu agencije: kupac i prodavac, kao i njihovi srodnici ili prijatelji, ne mogu da sklope posao mimo agencije koja ih je dovela u vezu. Ukoliko prodavac sklopi ekskluzivni ugovor sa agencijom, onda u ugovoru stoji i da u periodu na koji je sklopljen ugovor - vlasnik nekretnine neće dati nekretninu drugom posredniku.

Podsećamo vas i na priču od letos, o tome kako posrednici u poslednje vreme u većem broju traže podatke iz ličnih karata strana zainteresovanih za stan, čak i ako je u pitanju samo razgledanje nekretnine.

Povodom toga, pitamo Katarinu da li su građani dužni da im izađu u susret?

- Prilikom gledanja nekretnine preko agencije, kupac potpisuje Zapisnik o gledanju koji služi kao potvrda usluge agencije, kojom se ona štiti od potencijalnih problema u vezi sa zaobilaženjem posrednika. Ovo je standardna procedura i svi oni koji nemaju zadnje namere u potpunosti prihvataju to kao deo procedure.

Foto: Freepik

Agencije strepe zbog mogućih prevara, kada mogu da ostanu bez provizije, ako se dve strane "dogovore" mimo njih, međutim, sagovornica nam priča da je broj prevara, ipak, drastično smanjen u poslednjih nekoliko godina.

- To je usledilo zbog uvođenja centralizovanih sistema provere i kontrole, notarske odgovornosti i dostupnosti podataka Katastra, kako profesionalcima tako i korisnicima. Takođe, zakonom su nelegalizovane nekretnine zabranjene u prometu, tako da je mogućnost prevare smanjena na minimum ili gotovo da ne postoji.

S druge strane, važno je i da kupci/prodavci budu maksimalno zaštićeni, te da se ništa ne prepusti slučaju. "Na sajtu Ministarstva trgovine, telekomunikacija i usluga postoji deo koji se zove Registar posrednika, u kojem se nalaze upisane sve licencirane agencije, odnosno one koje mogu da posluju na teritoriji Srbije. U njemu se trenutno nalazi oko 1.000 agencija, i samo one posluju legalno", kaže nam Kuzmanović, dalje objašnjavajući šta sve mora da piše.

- Na svim svojim oglasima agencija je dužna da istakne svoj ID broj, odnosno broj pod kojim se vodi u Registru posrednika i na taj način kupac i prodavac mogu znati da ta agencija radi po zakonu. Broj takozvanih "divljih agenata" se od donošenja Zakona o posredovanju u prometu nepokretnostima drastično smanjio, a kvalitet usluge agencija je podignut na visok nivo.

Foto: Shutterstock

Svaki dobar agent i agencija će adekvatno proveriti celokupnu dokumentaciju nekretnine koju oglašavaju i sa kupcem proći celokupan proces od davanja depozita ili kapare do kupoprodajnog ugovora i isplate novca, kaže Katarina, dodajući da neke agencije idu i korak dalje.

One klijentima pružaju pomoć oko prenosa Infostana, plaćanja poreza... "Savetujem da uvek angažujete licenciranu agenciju ukoliko kupujete, iznajmljujete ili prodajete nekretninu ili bićete zaštićeni".

Koje su najvažnije klauzule kupoprodajnih ugovora?

- Podaci o ugovornim stranama, podaci o samoj nekretnini: tačna adresa, katastarska parcela, veličina, kolika je cena i na koji način se isplaćuje (da li u kešu, preko kredita), na koji račun; obaveza prodavca je da na dan isplate iznosa stan isprazni od svih ljudi i stvari, i preda ključ kupcu koji ulazi u posed; takozvana clausula intabulandi kojom prodavac daje ovlašćenje kupcu da može da uknjiži stan na svoje ime. Ovo su sve stavke na koje Katarina posebno ukazuje.

Takođe, navodi da je bitno da se nekretnina kupuje u viđenom stanju, da je prodavac dužan da snosi sve troškove u vezi sa nekretninom do datuma overe ugovora. Definiše se i ko plaća troškove overe ugovora i ko plaća porez na prenos apsolutnih prava.

Foto: Shutterstock

Pitanje provizije je uvek jedno od gorućih pitanja, posebno sada, kada su i same cene nekretnina otišle u "nebesa". Svi gledaju kako da uštede, pitajući se da li im agencijska pomoć zaista i pomaže. Naravno, odgovor na to pitanje zavisi od toga sa kim sarađujete/poslujete.

U eri rasta cena stanova, pri čemu je prosečna cena stambenog kredita u Beogradu, u nivou od oko 2.000 evra, pitamo našu sagovornicu da li je provizija koju agencije uzimaju visoka za naše tržište i da li će rasti?

- Provizija se kod nas razlikuje od grada do grada i nije zakonski određena. Negde proviziju plaća samo kupac i ona iznosi 3 odsto od kupoprodajne cene, negde je plaća samo prodavac, dok recimo, u Beogradu plaćaju i kupac i prodavac po 2 odsto, odnosno 2,4 procenta ukoliko je posrednik u sistemu PDV-a. Ovo su iznosi koji su aktuelni već nekoliko godina i za sada nema najave da će biti uvećanja. Za ekskluzivne ugovore o posredovanju, ukoliko se obavežete da vam samo jedna agencija prodaje nekretninu, iznos provizije u praksi bude nešto niži - objašnjava Kuzmanović.

Kaže da se, u odnosu na neka druga tržišta, navedena provizija smatra - nižom, jer na američkom tržištu ona iznosi 5 do 6 odsto od cene. "Kod rente, agencije najčešće uzimaju 50% od obe strane, odnosno od zakupca i vlasnika", dodaje.

Kako da prepoznate dobrog agenta?

Koje kvalitete on treba da poseduje? "Svaki agent da bi dobio licencu ministarstva za rad mora da položi posrednički ispit. On obuhvata pismeni i usmeni deo, a gradivo se sastoji od nekoliko oblasti koje su relevantne za posrednički posao", kaže Katarina.

Prema njenim rečima, dobar agent je onaj koji mora da ima poslovnu kulturu i ponašanje, da zna da sluša zahteve klijenta, da ima dobre pregovaračke sposobnosti kako bi mogao da dobije maksimum za svog klijenta. Takođe, dobar agent mora da poznaje propise i zakone koji se tiču nekretnina, da bi znao šta treba da pogleda kada proverava dokumentaciju stana. Stručna lica, mimo svega navedenog, treba da se svakom svom klijentu posvete maksimalno, a iskusni i dobri agenti posle nekog vremena najviše rade po preporuci zadovoljnih klijenata.

(Telegraf Biznis)