Menjate stan uz doplatu? Evo ko plaća porez i šta treba da znate pre odlaska kod notara

Prilikom zamene nekretnina uz novčanu doplatu česta je zabluda da se porez obračunava isključivo na razliku u ceni koju jedna strana doplaćuje. Kada se na promet ne plaća PDV, porez na prenos apsolutnih prava utvrđuje se po stopi od 2,5 odsto - ali za svaki stan pojedinačno, osim ako postoji zakonsko oslobođenje.

Novac koji dajete za veći stan čini tek deo ukupne naknade, dok je drugi deo stan koji ustupate. Zbog toga zamena podrazumeva dva odvojena prenosa vlasništva, pa se celokupan poreski trošak ne može svesti samo na procenat od iznosa doplate.

Teme za vas

Kako se utvrđuje osnovica i ko je zakonski obveznik

Prema Zakonu o porezima na imovinu, za svako pravo koje se razmenjuje utvrđuje se posebna poreska osnovica:

Osnovica: Ugovorena vrednost nepokretnosti, pod uslovom da nije niža od tržišne (poreski organ ima pravo da utvrdi tržišnu vrednost ukoliko proceni da je ugovorena preniska).Zakonski obveznik: Svaki vlasnik snosi zakonsku poresku obavezu za stan koji ustupa drugoj strani.

Ministarstvo finansija potvrđuje ovakav obračun na primeru razmene većeg i manjeg stana: svaka strana plaća porez srazmerno vrednosti sopstvenog stana koji prenosi. Doplata se ne sabira ponovo na punu vrednost većeg stana, jer ona sa ustupljenim manjim stanom već čini naknadu za tu nekretninu. U samom ugovoru moraju biti jasno navedene obe vrednosti i tačan iznos doplate.

Primer iz prakse

U situaciji kada menjate nekretninu od 100.000 evra za nekretninu od 140.000 evra, uz doplatu razlike od 40.000 evra (uz pretpostavku da poreznici prihvataju navedene iznose, da nema PDV-a i da nema zakonskih oslobođenja), računica izgleda ovako:

• Vlasnik stana od 100.000 evra: Duguje porez od 2,5% na svoj stan, što iznosi protivvrednost od 2.500 evra.
• Vlasnik stana od 140.000 evra: Duguje porez od 2,5% za svoj prenos, što iznosi protivvrednost od 3.500 evra.
• Ukupna poreska obaveza: Iznosi 6.000 evra za oba prenosa.

Računanje stope od 2,5 odsto isključivo na doplatu od 40.000 evra dalo bi iznos od 1.000 evra, što ne pokriva stvarne zakonske obaveze. Navedeni iznosi u evrima služe radi poređenja, dok se porez zvanično utvrđuje i plaća u dinarima. Ko će na kraju snositi ove iznose zavisi i od samog ugovora.

Porez na kapitalni dobitak

Zamena nepokretnosti otvara i pitanje poreza na kapitalni dobitak, gde se utvrđuje da li je stan koji ustupate dobio na vrednosti u odnosu na nabavnu cenu usklađenu sa propisima:

Poreska uprava kod razmene kao prodajnu cenu uzima tržišnu vrednost prava koje dajete.Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15 odsto.Obavezu može imati i lice koje doplaćuje novac, jer činjenica da nije primilo gotovinu ne znači da dobitak ne postoji.

Zakonski izuzeci koji oslobađaju od kapitalnog dobitka jesu neprekidno vlasništvo duže od deset godina ili sticanje nasleđem u prvom naslednom redu. Ovi izuzeci važe isključivo za kapitalni dobitak i ne predstavljaju oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.

Pravne zamke

Podela troškova u ugovoru ne menja ko je zakonski obveznik pred državom. Međutim, ukoliko se sticalac ugovorom obaveže da plati porez za stan koji prima, on time postaje **solidarni jemac**. To poreskim organima daje zakonsko pravo da naplatu traže i direktno od njega, što znači da takva ugovorna odredba prevazilazi običan interni dogovor.

Olakšica za kupovinu prvog stana ne važi ukoliko već posedujete stan u svojini u Srbiji — okolnost da doplaćujete za novu nekretninu ne poništava ranije vlasništvo.

Kontrolna lista: Šta precizirati pre odlaska kod notara

Pre potpisivanja ugovora o zameni uz doplatu, neophodno je tačno utvrditi:

• Ugovorenu vrednost za svaku nepokretnost pojedinačno
• Precizan iznos novčane doplate i rokove isplate
• Odredbu ko snosi porez za koji prenos vlasništva
• Dokumentaciju o sticanju ustupanog stana (nabavna cena i datum sticanja radi provere kapitalnog dobitka)
• Dokaze o osnovu za eventualna zakonska oslobođenja ili izuzetke
• Dodatne izdatke: javnobeležničke i katastarske troškove
• Poreski status ako u poslu učestvuje investitor (ukoliko se na promet plaća PDV, na taj prenos se ne obračunava porez na prenos apsolutnih prava)

(Telegraf Biznis/Nekretnine)