Podstanar ne plaća kiriju i neće da ode: Šta zakonski smete, a šta nikako ne smete da uradite

Izdavanje stana može se pretvoriti u ozbiljan finansijski problem kada podstanar prestane da plaća kiriju, nagomila račune za komunalije i odbije da se iseli. Vlasnici nekretnina u takvim situacijama često reaguju emotivno, ali iseljenje neplatiša u Srbiji zahteva strogo poštovanje pravnih procedura. Samovoljni potezi mogu stanodavca dovesti u situaciju da od oštećene strane postane optuženi.

Dve neplaćene kirije su osnov za otkaz, ali ne i za nasilno izbacivanje

Teme za vas

Prema članu 35 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, ako zakupac ne plati kiriju za najmanje dva meseca uzastopno, vlasnik sticanjem tog uslova (i nakon upućene opomene) dobija zakonit osnov za otkaz ugovora o zakupu.

Međutim, raskid ugovora nije isto što i samo iseljenje. Čak i kada je ugovor zvanično otkazan, stanodavac ne sme samostalno izbaciti stanara ili njegove stvari ako on odbija da napusti prostor. Za zakonito iseljenje i naplatu duga neophodno je sačuvati potpunu dokumentaciju:

• Ugovor o zakupu stana
• Dokaze o neplaćenim kirijama i bankarske izvode
• Pismenu opomenu dostavljenu zakupcu
• Prepisku i dokaze o komunalnim dugovanjima

Ugovor overen kod notara sa klauzulom izvršnosti skraćuje postupak

Najbolji vid zaštite za vlasnika jeste ugovor o zakupu sastavljen kod javnog beležnika koji sadrži klauzulu izvršnosti. Ako je ova klauzula precizno definisana i ispunjava zakonske uslove, ona omogućava direktno pokretanje izvršnog postupka preko javnog izvršitelja, bez vođenja dugotrajnog sudskog spora.

Da bi ugovor imao ovu snagu, pre potpisivanja treba proveriti da li sadrži:

1. Precizan iznos i rokove plaćanja zakupnine i komunalnih troškova2. Jasno navedene razloge i proceduru za otkaz3. Precizan rok za iseljenje4. Izričitu saglasnost zakupca na neposredno izvršenje

Napomena: Sama overa potpisa kod notara bez klauzule izvršnosti ne predstavlja izvršnu ispravu, pa u tom slučaju vlasnik mora pokrenuti parnični postupak pred sudom).

Šta ako stanodavac nema pismeni ugovor?

Odsustvo pisanog ugovora otežava dokazivanje dogovorenih uslova (naročito ako se kirija davala "na ruke" bez priznanica), ali ne znači da vlasnik nema nikakva prava pred sudom.

U takvim okolnostima, na sudu se kao dokazi koriste vlasnički list, SMS i online poruke, bankarske uplate, kao i komunikacija u kojoj podstanar priznaje da stanuje u nekretnini ili da duguje novac. U ovakvim slučajevima neophodno je konsultovati advokata radi pokretanja tužbe za iseljenje ili naplatu potraživanja.

Najveća zamka: Zašto ne smete menjati bravu niti seći struju?

Kada podstanar odbija da ode, stanodavci često dođu na ideju da promene bravu, iznesu stvari na ulicu ili isključe struju i vodu. Ovo je ozbiljna pravna greška.

Pribegavenje samovolji može izložiti stanodavca tužbi za smetanje poseda ili drugim krivično-pravnim postupcima, čime se proces iseljenja dodatno produžava.

Javni izvršitelj je jedini organ koji sprovodi prinudno iseljenje, ali on ne može reagovati na usmeni poziv vlasnika, već isključivo na osnovu izvršne isprave ili pravosnažne sudske odluke.

Kako naplatiti zaostale dugove i račune?

Odlazak stanara iz stana ne briše njegova dugovanja. Zaostale kirije i komunalni računi mogu se naplatiti i nakon što se podstanar iseli.

Za uspešnu naplatu potrebno je napraviti detaljan pregled dugovanja po mesecima, sa tačnim iznosima, datumima dospeća i dokazima o neplaćanju, pri čemu račune za komunalije treba odvojiti od same kirije. Na osnovu dokumentacije i ugovora, advokat procenjuje da li se ide na izvršenje ili tužbu, piše Kamatica.

Prevencija: Šta uraditi pre predaje ključeva?

Kvalitetna zaštita počinje pre nego što podstanar uđe u stan. Preporučuje se:

• Sastavljanje detaljnog ugovora o zakupu (po mogućstvu sa klauzulom izvršnosti)
• Pravljenje zapisnika o primopredaji sa popisom i fotografijama stanja nameštaja i uređaja
• Sačinjavanje potvrde o preuzimanju depozita uz jasno definisane uslove njegovog vraćanja ili zadržavanja
• Provera identiteta zakupca i uredno vođenje evidencije svih uplata tokom trajanja zakup 

(Telegraf Biznis)